高雄城中城大火 区段征收需考虑税务

（勤业众信联合会计师事务所税务部会计师戴群伦。图／勤业众信提供）

高雄城中城大楼大火造成重大死伤，高雄市政府日前宣布将强制拆除并提出「公益性跨区区段征收」方案，拟将原址改建为公园，另择地做为区段征收抵价地及社宅基地。

勤业众信联合会计师事务所税务部会计师戴群伦表示，采用区段征收方式将涵盖土增税、地价税与所得税等税务处理。

戴群伦指出，一般而言，若采重建方式办理都市更新，「协议合建」及「权利变换」为实务上较常见的房地分配方式。

不过，采「协议合建」方式下，原则上须经全体土地及合法建筑物所有权人的同意才可实施；「权利变换」则应经一定比率多数的土地与合法建筑物所有权人数及所有权面积的同意。城中城大楼的产权相当复杂，如果采用「协议合建」及「权利变换」方式，可能面临整合困难及处理程序时间拉长等因素，因而市府提出采用区段征收方案进行。

戴群伦提到，一般来说，区段征收范围内被征收的土地，私有土地所有权人可选择依照征收当期的市价领取现金补偿地价，或是可选择不领取现金而申请领取「抵价地」补偿。

所谓抵价地，是土地所有权人按照应领取的地价补偿费与区段征收补偿地价总额的比率来计算应领的权利价值，再以征收后可供建筑的抵价地折算抵付。

就税务层面来说，采用区段征收方式的税务处理原则涵盖土增税、地价税与所得税等。

以土地增值税而言，无论是以现金补偿，或以抵价地补偿，皆免征土地增值税。如果因领回抵价地不足最小建筑单位面积而领取现金补偿的情况下，也免征土地增值税。若选择申请领取抵价地补偿的土地所有权人，于领回抵价地后第一次买卖移转时，是按原土地所有权人实际领回抵价地的地价，做为原地价来计算涨价总数额，且可享有减征40％的土地增值税优惠。

其次，地价税部分也有相关减免的优惠，区段征收地区内的土地，于办理期间致不能做原来的使用而无收益者，免征地价税；区段征收完成后，地价税减半征收二年。所谓区段征收完成日，原则上为土地所有权人接管土地之日起，不过，如果工程验收在土地接管日期之后，则以工程验收合格日为准。

就所得税角度来说，依照现行所得税法第4条之5规定，被征收或被征收前先行协议价购之土地及其土地改良物，免纳所得税。

不过戴群伦提醒，如果土地所有权人是选择领取抵价地作为补偿的情况下，于日后出售该抵价地时，应判断是否有课征所得税的问题。

依照房地合一课征所得税申报作业要点规定，因区段征收领回的抵价地，土地取得日之认定应为所有权人原取得被征收土地之日，也就是说，若原取得日为2015年12月31日以前，则属旧制免税土地，无须课征所得税；若为2016年1月1日以后取得，则适用房地合一课税。至于土地取得成本的认定，原则上是以原取得被征收前土地的取得成本为准，不过，征收时已领取补偿金部分之成本，应自成本中扣除。