估价师公会发布抵押权贷款估价规范 防堵超贷风暴

2007年美国因为欠缺金融担保品估价的独立客观性，因而发生次级房贷风暴，不仅重创其总体经济、金融市场、以及不动产市场，同时也对国际经济及金融市场产生巨大损失。次贷风暴发生后，各国开始从根本面反思不动产金融商品的各种弊病，并且制定相关预防与健全措施。其中估价规范是其中重要一环。

近期美国出现银行破产危机，金融稳定性颇令人担忧。中华民国不动产估价师公会全国联合会理事长郭国任指出，相较于国外制定或修改金融机构不动产担保品的估价规范积极性作为，国内对此议题的因应对策及重视程度较为消极且不足。即便台湾亦曾于2000年间面临大量不良债权的呆帐问题，但目前金管会仍无视于外部估价对金融市场稳定性的重要影响，至今仍缺乏抵押贷款债权人需委托外部或第三方进行客观独立估价之规范。

估价师公会研究发展委员会主委胡毓忠认为，目前国内金融机构的不动产抵押担保品估价方式，可分为银行内部估价与委托外部估价两种；外商金融机构为遵照独立客观元则，大多改以委外估价为主。而本国金融机构仍维持内部估价为主，因此会有监守自盗、上下其手的超贷事件发生。显见国内金融机构对于抵押担保品应由委托第三方专业估价以避免球员兼裁判，及审慎评估抵押担保品价值避险的观念仍有进步的空间。

郭国任理事长进一步表示，估价师公会基于估价技术研究改进及法令修改之建议事项的任务，并且希望可以协助政府及金融机构降低金融风险，特由估价师公会研究发展委员会制定金融机构设定抵押权之不动产估价报告书范本，历经多次专家学者组成评议委员会讨论，应用估价所需决定的参数，都系基于降低金融机构抵押权长期担保的价值变动风险，采取谨慎稳健原则为前提，订定适用范围规定，例如费用等价值扣减项目与参数，要求采取相对高值，避免价格高估风险。

对于住宅、商业、办公等产品，采收益法估价时，要求扣除地价税、房屋税、保险费、维修费等净投资报酬率，不得低于五大银行一年期平均存款利率，虽然此方式可能产生估价金额低于市场交易价格的现象，但可有效避免住宅产品常见因投机炒作产生的高房价、低投报率风险，以符合谨慎稳健的抵押贷款估价目的，同时也兼顾估计合理价值而非投机炒作价格的目标。

估价师公会期能以本范本作为技术及相关规范的指引，借由提升不动产估价作业独立性及专业性，以谨慎稳健原则协助降低不动产价值变动对金融机构设定抵押权造成之风险，并健全不动产抵押市场机制。