估值调整后 首单本土民营产业园区REITs落地联东

观点网 民企第一单产业园REITs获上交所通过。

8月2日，上海证券交易所信息披露显示，中金联东科技创新产业园REIT状态更新为“已通过”。同一天，华夏大悦城购物中心REIT也获深交所通过。

产城园区评论了解到，中金联东科技创新产业园REIT是中国本土民企园区公募REITs的首单，项目发行主体为北京联东金园管理科技有限公司，计划发行金额达到16.17亿元。

值得关注的是，这一估值也是在此前对上交所的反馈意见中作出了调整，由之前17.20亿元下调至16.17亿元（下调5.99%）。

底层资产管窥

中金联东科技创新产业园REIT的底层资产为位于北京市大兴区华佗路50号院的北京大兴科创产业园、位于北京市顺义区聚源中路12号院的北京马坡科技园一期，以及位于北京市房山区燕新南路18号院的北京房山奥得赛产业园，均位于北京中关村国家自主创新示范区。

数据来源：招募说明书

项目建筑面积总计19.84万平米，可租赁面积合计约194，399.47平方米，截至2024年3月31日，基础设施资产运营时间均超过3年，其中最长运营年限为5.8年，最短运营年限为3.8年，运营情况良好。

数据显示，近三年及一期，基础设施资产出租率分别为82.90%、97.59%、98.17%和97.91%，平均签约日租金分别为1.59元/平方米/日、1.68元/平方米/日、1.74元/平方米/日和1.78元/平方米/日。

期内，基础设施资产的营业收入分别为7778.25万元、9534.06万元、10950.37万元和2830.07万元，历史运营净收益分别为5610.74万元、7250.12万元、8626.23万元和2307.84万元。3个项目的营业收入均全部来源于向租户收取的租金收入。

租户方面，截至2024年3月31日，基础设施项目在执行租约共涉及租户120家，其中北京大兴科创产业园43家，北京马坡科技园一期48家，北京房山奥得赛产业园29家。

值得一提的是，中金联东科创REIT基础设施项目作为科技创新型产业园区，入园企业中高新技术企业数量占比较高。租户所在行业主要包括医药制造业、专用设备制造业、通用设备制造业、软件和信息技术服务业和其他制造业，不存在政府类机构、整租租户及孵化器13租户。截至2024年3月31日，基础设施项目前十大租户租赁面积占已租赁面积比例为29.75%。

合同期限方面，截至2024年3月31日，基础设施项目租赁合同期限为3年-5年的租赁面积占已租赁面积比例达50.75%，期限5年以上租赁面积占已租赁面积比例达35.89%。

根据联东集团的业务策略，租赁合同期限以3年-5年的中短期合同为主。基础设施项目租赁合同到期前，外部管理机构将提前3-6个月与租户洽谈续租意向，最大程度保障租户续约率，若出现换租的情况，亦会最大限度保障新租约于现有租约到期前1-3个月完成签署。

数据显示，截至2024年3月31日，基础设施项目租赁合同到期日在2026年及之后的占已租赁面积比例为61.79%，占比较高。

估值微微下调

截至2024年3月31日，项目基础设施资产整体出租率为97.91%，估值合计16.17亿元。值得关注的是，这一估值也是在此前对上交所的反馈意见中作出了调整。

基础设施项目估值方面，项目对出租率、租金增长率、租金收缴率、资本性支出假设等评估参数进行了优化调整，调整后的基础设施资产由之前的17.20亿元下调至16.17亿元（下调5.99%）。

产城园区评论获悉，三个项目的估值均有所调整，调整比例最高的为北京大兴科创产业园，下降幅度为6.3%；下降幅度最低的为北京房山奥得赛产业园，下降幅度为5.45%。

数据来源：反馈意见回复

从调整的信息来看，预测出租率从97%下降至94%，预测租金增长率下降了0.25%，预测收缴率下降1%，整体调整幅度不大。项目整体出租率从申报的98.17%至反馈更新后的97.91%。

调整过后，截至2024年3月31日，北京大兴科创产业园估值为8.77亿元，估值单价10，422.10元/平米，2024年资本化率为5.87%；北京马坡科技园一期估值为4.45亿元，估值单价7，189.22元/平米，2024年资本化率为5.93%；北京房山奥得赛产业园估值为2.95亿元，估值单价5，636.49元/平米，2024年资本化率为5.91%。

根据毕马威出具的《可供分配现金流预测报告》，基础设施基金2024年4-12月及2025年度模拟预测可供分配金额分别为5939.62万元和7838.18万元。假设基础设施基金发行规模为16.17亿元，并按照预测可供分配金额100%向投资者进行分配，则2024年4-12月及2025年度模拟预测现金流年化分派率分别为4.90%和4.85%。

联东是最早推进产业园区REITs的民营企业。一位接近联东人士曾对产城园区评论称，当前形势大家对未来预期收益不是特别看好，这种情况下，怎么去发，什么条件去发，联东一直在跟相关的投资人进行沟通。

他称，联东最先发REITs的项目选择的都是出租率比较高，园区企业质量比较好，收入相对稳定的项目，“第一批肯定要拿最好的出来做”。

在他看来，REITs还属于比较新鲜的事物，民营企业也需要看看第一单发出来的实际效果，但他仍认为从大趋势来说会是向好的。“如果不是遇上了经济形势的变化，可能会更顺利一些，我们也要跟着大形势走。”

据了解，联东集团创建于1991年，2003年开始逐渐专注于产业服务和园区运营，现已发展成为具有全国影响力的产业集团。截至2023年底，联东集团在全国94座城市已布局526个产业园区，引进、服务新兴制造业和科技型企业19700家。

截至2024年3月末，联东金园合计持有49个租赁型产业园区，均位于一线及强二线城市，可租赁面积合计298.51万平方米，其中位于北京市内的产业园区可租赁面积合计116.68万平方米，为基金也提供了丰富的潜在扩募资产。

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