基礎篇01. 不動產的先備知識，你有嗎？

嗨！我是美珍。欢迎来到「不动产移转的十堂课」，让我们一起聪明选择，轻松节税。

财产分类（动产VS不动产）

进入正题之前，我们先来谈谈财产的种类。

暂时放下法律上的定义，从流通的方便性与变现能力来看，可以简单分成「动产」与「不动产」两种。像是现金、股票，流通性高也容易变现，就是动产；相对来说，房屋跟土地，不容易立刻变现，就是「不动产」了。

一般来说，像现金握在自己手上，就可以随便支配，爱花就花，爱送就送，除非放在银行，否则钱转来转去，流向往往不好追踪；但是「不动产」就没有这么容易了。依照法令，不动产一旦出现移转，就要到主管机关去办理登记，登记的目的除了是要确立所有权之外，还会牵涉我们最关心的──课税。

课税条件

你可能会问，只要移转了不动产的所有权，就一定要课税吗？通常来说，是的。像是建地、工业区或商业用地，甚至于自用住宅的土地，以及附着在土地上的建筑物，都是要课税的。只有少数的例外，像是农业使用的农地以及公共设施的保留地，才可以享受到免税福利。

移转种类与课税关系

了解不动产课税的类型后，我们接着来谈「移转」的分类，按照税法上所指的，「移转」分成三类，除了常见的「买卖」以外，还包括了「赠与」跟「继承」。

另外，还有一种「隐藏版」的移转行为，大家也应该认识一下，那就是信托。老实说，一般人对「信托」比较陌生，也比较少选择信托方式来移动财产。不过，不是哦，比起买卖、赠与跟继承，信托是移转财富的灵活选项。动产、不动产都可以信托，信托之后，你不但可以保有财产的控制权，还能达到传承财富的目的。有关信托，后面我们会再仔细谈到。

之所以要知道不动产的移转方式，主要是因为不同的移转方式，会被课不同的税，有的轻、有的重，如果事先选择合适的方式，就能最大程度保障财富不缩水，还有节税的效果。

举个例子，土地因为移转而改变所有权的同时，要缴交一笔土地增值税（就是在持有期间，地主因为土地涨价获利，而要缴纳的税负）。一般来说，买卖的时候出售土地的人，以及赠与的时候，接受土地赠与的人，都要缴交增值税；但是，如果土地是遗产，透过继承方式移转出去的时候，依法是可以不用缴增值税的。所以说，同一笔土地，只因为移转方式不同，要缴的税可是大不相同。

纳税义务人说明

至于谁该缴税呢？税法上有「纳税义务人」的规定，纳税义务人呢，就是被税法指定负有缴税责任的人。税捐机关不只会把税单交给纳税义务人，没有乖乖缴税的时候，罚的也是纳税义务人。税法明订清楚的纳税人是不能随便转移纳税义务的，否则搞乱纳税秩序的双方，恐怕就会自找苦吃。

讲个故事给你听，高雄市有位富爸爸，把一栋公告价格大约1,200万元的房产，赠送给还未成年的独子，税捐机关算出来的土增税、契税这些相关税款大约是200万元，纳税义务人是富爸爸的独子。按规定来说，相关税金应该由小孩缴纳，但是因为小孩未成年，加上富爸爸在赠与房产前，没有先替孩子做好纳税资金的安排，在申报赠与房产时，富爸爸就直接帮孩子把税也给缴了。这样一来，除了原本赠与房屋的税金外，替儿子缴税的200多万，又被再课了一笔20几万的赠与税。所以说，千万要注意谁是「纳税义务人」。

总结

我们来总结一下，这一集我们移转不动产的时候，你必须掌握的四个观念：

第一、大多数的不动产所有权改变了，通常都要课税。

第二、三种所有权变更的形态：买卖、赠与跟继承，以及一种隐藏版的方式──信托。

第三、移转方式会直接决定税负轻重，做好比较，才能选择对自己有利的方式。

第四、一定要搞清楚谁是纳税义务人，并且，不要随便改变纳税义务。

下集预告

说了这么多，我们先休息一下。下一集继续聊，中华民国万万「税」，房产身上到底揹了多少种？不动产有「四价」，这四种价格与课税的关系又是什么呢？

税税念学堂，我们下次见。