机构：住房租赁市场供需结构有望重塑 市场或出现“黑马”

21世纪经济报道记者 张敏 北京报道

“租赁市场或将出现一批‘黑马’品牌，他们通过快速收储存量房源，在短时间内大幅扩张管理规模。”10月24日，第六届领航·住房租赁产业国际论坛召开，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示。

赵然说，近年来房地产市场进入存量时代，住房租赁和资产运营的相关政策不断推进，长租公寓的大宗交易数量正逐年增加。其中，存量房收储、城中村改造的快速推进，加之住房租赁商业闭环的形成，有望重塑住房租赁市场的供需结构。

当日，ICCRA住房租赁产业研究院发布的《存量盘活背景下住房租赁行业价值发现》报告（以下简称《报告》）指出，近10年来涉及长租公寓的大宗交易，在交易数量和建筑面积上均显示出逐年上升的趋势。

与此同时，保障房租赁住房资产证券化路径愈加畅通。从公募REITs的市场表现来看，保障性租赁住房REITs相较发行价的涨幅达到了14%～36%（截至2024年9月12日），表现远优于其他板块。

10月23日，招商基金蛇口租赁住房REIT挂牌深交所。自2022年首批公募REITs集中上市以来，我国保障性租赁住房公募REITs数量已达6只。

在赵然看来，已有不少住房租赁项目成功跑通“投融建管退”闭环，顺利迈入资管时代，租赁住房也将成为存量资产盘活的重要方向。由此，租赁市场的供需结构有望重塑。

根据《报告》，若将存量酒店、存量办公楼、产业园等的改造计算在内，北京租赁市场的潜在供应建筑面积约为575.6万平方米，合计供应租赁住房约19.6万间。在上海，这一数字达到1754万平方米、58.7万间。

但赵然同时表示，从供需匹配的角度来看，部分地区可能会面临保障房需求与存量房供给之间的不对称问题。

另外，存量资产来源和类型的多元化，使得有效资产的筛选和改造难度进一步增加，也加剧了行业微利运营的挑战。

赵然表示，“存量资产持有方应精准识别具备潜力的存量资产，投资决策时不仅要考虑当前的市场价值，还应着眼于未来的增值空间与长期回报。此外，在建、管阶段需要确保改造后的资产能够满足当前及未来的市场需求，并在退出时最大化资产价值，确保全产业链良性运作。”

《报告》进一步分析，资产组合视野和产业链思维相辅相成。存量资产持有方需要具备资产组合视野，通过整合不同类型资产、多业态协同运营，提升整体投资回报。以产业园综合体为例，纳入长租公寓业态，能够在分散投资风险的同时，获得持续稳定的租金回报。