开卷书摘》台积电设厂大利多　高雄房市大热

(图／远见提供)

受惠产业进驻，吸引科技产业人口移入，许多北漂青年大呼「要回家了！」但这一波投资高雄热潮，哪里才是潜力房市热区？在地建商又怎么看？

从高雄科技大学顶楼望出去，眼前一整片偌大绿林地，令人难以想像，这200多公顷的素地，二年后，即将变身产值达1800亿元的桥头科学园区（下称桥科）。

快快快、赶赶赶，是高雄市希望迎头赶上开发科学园区的主节奏。

负责筹备与招商的官员表示，桥科预定年底开放合格厂商选地，明年启动基础建设，边整地、边盖厂，后年厂商就能进驻了，「开发时程比其他科学园区还要快上一倍。」

一位地方产业人士分析，桥科已被规划为南方半导体科技廊道中最关键的基地。如今全球晶片荒，加上各国抢建半导体供应链，谁能提出又快又好的招商条件，谁就能抢得先机。于是，厂商急，政府更急。

如果产业来了，就业机会就会变多，安家落户的刚性需求立刻浮现。高雄市副市长林钦荣证实，市府曾评估，随着产业陆续进驻，未来光是北高雄，企业安家居住需求，至少就有八万户。

知情人士透露，不仅桥科带动桥头房地产热络，高雄仁武产业园区，前阵子规划13个新区块，结果竟来了100多家竞争，他形容，「这一次产业涌入高雄热潮，前所未见。」

20年来深耕高雄美术园区豪宅建案的皇苑建设董事长郭敏能观察，今年上半年开始，不少半导体大厂的高阶经理人已抢先置产，在台积电赴高雄设厂消息曝光前，高雄房市早已蠢蠢欲动，「这一次，产业真的来了！」「台积电，就是那把火！」

北漂多年，始终「回不了家」的工程师陈先生充满期待说，「看到台南的同事能回家，这次，终于轮到高雄了。」

任职化工厂的宋姓高管，因为疫情，刚从大陆返回高雄老家，发现房价突然惊涨，「我从未看过这种情景，很不习惯。」下不了手的他，已打算先往蛋白区布局。

这一波投资高雄热潮，潜力房市热区在哪里？在地建商怎么看？

皇苑逆势盖精品宅

布局美术馆区、农十六特区

郭敏能每天一早固定快走二小时，从美术馆沿着凹子底森林公园、农十六特区走一圈，来回一趟约1400多步。

「这条绿园道全长15.37公里，是台湾城市内少有的，」郭敏能口中，北高雄公园绿地密度最高的住宅区，是高雄近年抢手豪宅区。他的建案都围绕在这绿色廊道旁。上个月，皇苑世纪馆成交价每坪逾56万元，「打破高雄纪录了。」郭敏能笑说，相较台中豪宅都站上90万了，「高雄真的很便宜。」

曾任高雄市工务局科长，郭敏能对「盖好宅」有着旁人难以理解的坚持。1991年甫创业就遇上房市逐渐走下坡，但他逆势操作，弃「贩厝」，改盖精品宅。

2001年，高雄房市惨淡，三成建商倒闭，同业扬言出走高雄，他却借贷买下美术馆第一排土地，逆势大推每户70坪以上，每坪16万的豪宅，没想到，两个月完销，跌破业界众人眼镜。

他分析，景气差，金字塔上层5％的豪宅客群，是最不被影响的一群。皇苑的人文系列，为其奠定高雄豪宅建商地位。2004年，前总统陈水扁移居高雄人文首玺，更让皇苑红遍全台。

高雄同业形容，郭敏能盖房子像打造艺术品，一年仅盖一栋，仅钟情美术馆一带，外地人想买皇苑的房子，还得看运气。

皇苑今年初标下冈山新市镇土地。看好半导体产业进驻，将带动高雄翻转为科技城，年届七十，老骥伏枥的他，正瞄准桥头科学园区工程师迁徙潮。

高永蹲点近20年

产业利多，亚湾特区前景夯

除了北高雄产业进驻、带动人才入住外，高雄港边的亚湾特区，定位高雄经贸园区，也快速成形

来到亚湾区建案「大船入港」高楼层，高雄港湾美景一览无遗。近年最具代表的豪宅指标，背后推手是高永建设总经理徐淑美。

高永建设是高雄32年历史的建商，建筑专业背景的徐淑美，站在自家豪宅，指着窗外高雄港，徐淑美对高雄未来，下了注解，「台湾未来50年看高雄，高雄未来看亚湾。」

徐淑美表示，亚湾被定位是南方半导体科技廊道「前店后厂」中的「前店」，地位堪比台北的内湖与南港软体园区，兼具港口、国际展览中心、软体园区，以及5GAIoT创新园区。

在高雄深耕房地产多年，徐淑美感叹，「高雄底子（基础建设）其实很好，高雄的建筑品质也不差台北、台中，房价却差很多，」这20年来，高雄经济发展的「柴薪」早就都准备好了，却迟迟没能点燃，这一次，总算盼到产业之火进驻。

「亚湾也是5G示范场域，未来五年，中央打算投资110亿元，微软、思科这些跨国企业都要来了，」「经济成长动能都在这里。」

2003年时，亚湾区一带还是铁皮厂房仓库，一片荒凉，当时高永标下1200坪基地，眼前就是高雄港美景。从此她在这里琢磨快要20年了，光是前期规划，就耗了近五年，设计图一改再改，从透天厝，改为大楼，再改成如今的「大船入港」。但，光有好的设计还不够，还得等到时机对了，对的产品，在对的时间进入市场，才能找到对的客户。

如今落成的「大船入港」，除了屋顶搭配绿能光电，更是高雄厝3.0的节能减碳示范建筑。同业透露，「大船入港」因地理位置稀有，每坪开价39～59万元，更是打破了区域行情纪录。

华友联专攻重划造镇

擅社群行销，掳获科技新贵

谈到台积电的威力，高雄建商、华友联董事长陆炤廷感受深刻。

以华友联左营果贸建案为例，一期2018年预售每坪约18万，盖好后成屋转手就是25万，「光造价成本就13万，我们卖太早、太便宜。」「明年就是三字头了。」今年台积电高雄设厂消息一出，通膨加速建筑成本上涨，陆炤廷坦言，「这一波，不论是土地或营造成本，跳跃之快，我从未见过。」

高雄科技廊道引动的迁徙潮，陆炤廷很早就嗅到。例如华邦电斥资3000多亿在路竹科学园区扩厂，宿舍需求惊人，直接找上华友联合作。「台湾买地成本愈来愈高，盖好卖掉就买不回来了，我们考虑以租代售，针对科技大厂中高阶员工，考虑推出酒店式公寓，」陆炤廷说。

从规划重划区起家的华友联，产品多是大型造镇案，客群以年轻首购居多。

八年前，陆炤廷29岁接班，被称为最年轻的少年「董ㄟ」，因为更懂年轻人，他不仅卖房子，还兼营五星级幼儿园，甚至买房送每年定期粉刷、社群服务，掳获年轻族群，让华友联成功从重划区推手转型为高雄一线建商。

陆炤廷分析，高雄年轻夫妻年收入仅约80万元，仅南科上班族的五成，负担不起贷款，是高雄房市居六都末段班的主因。「市长这次很积极，声量都做出来了，」看好高雄可望翻转为科技大城，届时不仅北漂游子返乡，更会吸引一批科技新贵南漂。

未来高雄房产热区分布会如何？外界一般分析有三大新兴聚落。一是北高雄，以桥科、冈山为核心的生活圈。南高雄亮点则在亚湾。居中的凤山中城，将以卫武营为核心，捷运橘线与黄线在此交会，串连起三民与凤山两大人口密集区。

高雄的产业型态才刚要改变，沉寂多年的高雄房地产就动起来了，未来如何改变，值得关注。

本文作者：林凤琪

(本文摘自《远见杂志11月号425期》)

《远见杂志11月号425期》