楼市的冬天，还要继续熬着
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一线城市的楼市，也绷不住了。
5月27号上海发布楼市新政，主要调整方向为，购房门槛非沪籍社保减少为3年，首套首付最低比例调整为不低于20%。
社保时间缩短是降低进场买房的硬性时间门槛。
首付比例降低则是加大购房可使用的杠杆比例。
上海楼市的新政就差把“吃不饱”这三个字喊出来了。
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当然这也没什么丢人，当前楼市的现状就是“狼多肉少”，新房库存高企二手房扎堆成山，不管是一线还是二三线，大家缺的都是大量的潜在购房人群。
原因很简单，每个城市的楼市背后都是一堆的债务，而这些债务必须要源源不断的现金流才能喂饱。
这么多现金流谁来提供？当然是买房人了。
你不把当下的储蓄和未来25甚至30年的收入以房贷和首付的形式折现给房企，房企的债务危机怎么解决？
房企的债务危机不解决，房企背后的金融系统的信贷安全怎么办？还有地方上一时半会还戒不掉的土地财政又怎么办？
房企等着你的购房款偿债，地方等着回款健康后的房企明年继续拿地，而以银行为代表金融系统则希望这两家都活的好好的。
因为放给他们的贷款以及大量的不动产和土地的抵押物，还都指望着楼市行情上行来支撑其安全和价值。
所以人都盯着购房者的口袋，因为所有关于债务的解决方案都在购房者的口袋中。
这就是楼市救市的现状。
其实楼市这个状态并不新鲜，从商品房登台后这种多家分利的模式，就已经成了一种常态化的存在。
之所以前这个模式一直能玩的转，是因为进场的人群络绎不绝。
源源不断的购买力对冲着房企不断供应的新房，甚至在一定程度上造成了局部的“供不应求”的局面。
提供这种“源源不断”购买力出现的核心原因，不是什么居民的收入，因为个体劳动性收入压根赶不上房价上涨的速度。
是杠杆，只有居民杠杆空间能拉的起这种非理性的上涨速度。
既然是空间，自然有极限，十几年的“畸形”大牛市早已经把居民的杠杆空间消耗殆尽，简单说就是个体借不动了。
按理说借不动就要休息一下，先让个体们赚点钱还点债，休养生息几年等把杠杆空间腾出剩余了，咱们再谈进场买房这事也不迟。
但债务现在是一刻都不等人 。
楼市灰犀牛已经晃荡到了眼前，化债的大幕才刚刚掀起，刻不容缓基本是当下楼市债务最恰当的形容。
而恰好楼市目前又是绝对的存量厮杀阶段，具体说就是，巨量的新房供应速度对冲有限的潜在购房人群。
500个壶盖子现在对应的只有200个茶壶，另外300个壶盖子是没地方安置的状态。
按照我们正常的逻辑思维，想解决这300个壶盖子的“配对”问题也不难，再生产300个茶壶就可以了。
但生产茶壶需要调制原料，需要制胚，需要烧制，需要冷却和检验。
这些全都需要大量时间。
可问题是壶盖子现在等不了。
因为为了生产壶盖子，大量的债务已经产生，不管是地方还是银行又或者是房企，这三个楼市的主要组局者谁都逃不脱债务压力的困扰。
也正是这些债务的压力，倒逼连上海这样的大城市也必须加快挖掘“茶壶”的速度。
因为必须有人把这些壶盖子拿走，不然债务的导火索那不断滋滋作响的声音会让三大组局者都睡不着觉。
所以现状就是，市场已经等不及一个可以支付正常的30%额度首付，起码不至于连首付都需要降低才能进场的“成熟”购买力出现了。
因为一个成熟的购买力和一个完美茶壶一样，他们的出现都需要时间，而恰恰现在楼市最不能等的就是时间。
所以怎么办？上杠杆吧。
加杠杆属于走捷径，问题的确可以解决一些，但代价同样存在。
这种以家庭加杠杆的方式刺激购房需求，或许可以解决部分当下楼市购买力不足的情况，但隐患一定会埋给未来。
阿蒂夫·迈恩（Atif Mian） / 阿米尔·苏非（Amir Sufi）这两位美国的经济学家写过一本书叫做《房债》，其中有一段统计列举了全球各国鼓励家庭加杠杆买房的情况。
无一例外，但凡鼓励的，最终几乎都带来了房价泡沫或大或小的破裂。
而在上杠杆之前，这些国家也都出现了程度不一的，实体经济下滑和投资下降的趋势。
也许，这就是未来的代价。
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出台新政的其实不止上海，深圳和广州也在最近扎堆出了政策。
不奇怪，大家现在都是找人接债，所以猪也不要笑乌鸦黑。
购买力有限的情况下，各大一线基本都是在囚徒困境里被“夹”着，看谁先坦白。
谁先出台更多的放松政策，谁就能多捞几个接债人。
没辙，楼市这饭碗现在要抢着吃，以前那种端着限购装高端，细嚼慢咽装品味的日子行不通了。
一线城市也不例外。
但抢归抢，抢的方式如果不“健康”，问题就不是被解决，而是被掩盖甚至是放大。
上海等现在用降低首付比例的方式来挖掘和争抢更多的购买力，一方面当然是为了找人接债，另外一方面就是为了撑住当前的楼市价格。
怎么说呢，用更高的杠杆维护住当下的资产体系，这就相当于给本来摇摇欲坠的资产价格下面，突然打上了几根临时承重柱。
但问题是这些承重柱用的都是本不该出现的“海沙”。
海沙我们知道，不经过处理是不能直接使用的，因为它的腐蚀性会随着时间摧毁建筑的稳定性。
所以这些加在个体身上的高杠杆，可以撑住当下的资产价格，但是不是能撑住楼市长远的未来就不好说了。
以高杠杆进场买房意味着对个体将来收入的要求极高。
一旦这些个体在未来出现收入稳定性变差甚至收入减缓断档的情况，那价格体系垮塌的到来就不会显得有一点突然和奇怪。
因为没有稳定收入继续撑住月供，房子会瞬间变身为毒资产。
这就不是增值不增值的问题，而是要继续为这堆水泥壳子承担多少损失的问题。
撑不住的人，会让房子出现在二手房的赛道上，而同病相怜的“业主”们为了早一点止损，自觉的展开价格战几乎是可以肯定的事。
又是一个循环，被高杠杆人群“临时”撑住的价格体系，又被他们亲手打垮了。
这还没算楼市价格的自行下跌，导致高杠杆人群跌穿首付的风险存在。
这一点上，甚至都无需美国次贷危机的样本，当前二手房堆积的现状就是最好的例子。
今年5月7号，官媒中国经济时报刊登了一篇题目《居民增收是房地产平稳健康发展的重要支撑》的文章，充分探讨了一下房地产未来发展的关键。
最后得出的结论就是文章的标题，居民收入的增加才是楼市发展的重要支撑。
看，其实问题的关键在哪大家都知道，给个体钱让个体富，楼市的很多问题就可以迎刃而解。
不管是直接给家庭发钱，还是完善福利的兜底大网，又或者是改善收入分配模式，总之就是要钱说话。
但现实的情况的确是稍微难了点。
08年美国次贷危机后的09年我们喊出的是“扩内需”的方向，说是扩内需其实还是走的扩投资的路子。
投资拉动经济增长在09年后开始成为主流，15年棚改货币化后扩投资再次升级为“举债发展”，各地的债务正式进入了快速增长阶段。
从2013年的M2的100万亿到11年后的2024年的300万亿，M2的年均增速达到10.5%。
同步的是M2和GDP之比也从2011年的174%上升到2023年的231%。
M2和GDP之比的大幅上涨，证明了货币供应量已经超过了实际经济产出，用大白话说就是，为了维持在一定的经济增速，我们付出的代价是新增了大量的债务。
这些债务可能是基建，可能是固定资产的投资，这些东西短期内的确拉动了就业，给了大家一个不错的收入预期。
但长期看，随着资金使用率的降低，项目收益率的下降，大量债务的负担也在未来落了下来。
现在就是还债的时候。
既然要还债，那自然是没太多钱修复居民的负债空间，所以算来算去，只能在杠杆上想办法。
化债的大背景下，一线也不容易。
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不难预计，北京楼市的新政大概率就会在最近一周左右出台，抢存量就这样子，锅里的饭就那么多，谁下手快谁能多捞几口。
而眼看着最近一线城市开始逐步放松后，以前媒体那套“老八股文”又非常适宜的出现了。
“什么新房售楼连夜处加班”，“什么二手房业主集体上调价格”。
还是老一套被打脸无数次的文案，结果就这还是有粉丝私下咨询我说，看新闻报道是不是一线的房价该涨了啊？！
对此我想集体回复下，当下楼市行情的下行，只是向湖中心投了一颗石子，掀起的涟漪远还没有荡到岸边。
房地产漫长的冬天，且得熬着呢。
就这样。
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