賣厝阿明／融資房貸的靈活運用 資金需求變通多一管道

房市示意图。联合报系记者朱曼宁／摄影

购置房地产除了对退休生活有种保障与安定感，不需要担心老年租屋不便的问题；有能力的人更有许多钟意以房地产当作高报酬获利的投资首选，而除了以上的功能目的外，拥有不动产后，更是多了一项转贷融资的方案，本次邀请拥有丰富从业经验的住商不动产松江民生加盟店欧政和店长来为民众介绍融资房贷是什么？比起其他的贷款，此产品又有怎样的限制与好处呢？

欧店长解释说明：『融资房贷简单来说，就是把已清偿或是未有贷款过的房屋及土地做为抵押品，以取得贷款的资金融通方式，如果您现在名下有房子，手头又需要现金，可以将房子及土地作为抵押品，向银行申贷，即为所谓的原屋融资；那如果房子贷款尚未缴清，仍想使用一样的方式，则为「房屋增贷」，就是以「已设定抵押权」的房屋及土地，再向原银行申请增加贷款金额』。

欧政和店长指出运用二次不动产抵押做贷款申请的好处：

1.利率远较一般信贷利率优惠：

目前各大金融银行机构房贷利率约落在2.06%左右，但信贷通常至少都是5~6%起跳，甚至有的会到10%以上，相差甚多。

2.能贷款到较多的额度：

银行会根据房屋座落区域、周围行情等因素与房屋现价来进行鉴价再决定核贷金额与成数，如果您本身的还款条件能力充足，是很有机会跟原房贷一样贷到八成的，所以如果拥有的不动产价值为1,000万，核贷8成，则可以贷款到800万的现金做运用，而信贷则是以DBR负债比来做评估，依金管会规定上限为平均月收入的22倍为限，通常能贷到的金额落在500万左右是紧绷上限。

3.可使用宽限期且还款期限较长：

信贷的还款年限最高为7年，而透过融资房贷就等于是以房贷的条件做申请，不仅有机会可享有2~3年的宽限期外，还款年限大多也是落在20~30年间，对于月付金的缴纳负担较轻松。

另外在申请融资房贷时，除考虑借款金额与还款能力外，还是有一些申请必要费用是要记得纳入的，因为是以不动产做抵押，故基本上都会有银行开办费、土地登记规费、火险、地震险以及代书费，以上总费用约会落在10,000元~15,000元。

虽然融资房贷可以贷款到较多资金且享用较低负担的月偿还，但前提是将房子做抵押才融资到的现金，因此欧店长提醒民众一定要记得按月准时缴纳，若真的临时有缴款困难．也不能置之不理，因为若累积超过三个月以上银行会进行法律程序，后续就会面临到强制执行，所以若是临时资金周转不灵没有能力缴纳怎么办？其实只要你释出诚意，有些银行是有协商空间的，例如调整当期月付金减少一点，次月补上即可。

欧店长回忆过去曾服务过一位老客户，当时客户要送女儿出国留学，因此考虑要出售名下不动产变现，店长站在客户立场思考且在专业评估过后，建议客户把房子留下来使用融资房贷方案就好，因为是属短期资金需求，且仅需约200~300万，因此不需要非得出售不动产换取过多的资金，而且用贷款出来的学费也让孩子知道不是凭空得到，必须定期归还，透过这个过程小孩也很有责任感的打工一起还贷款。店长在服务过程秉持可以用专业提供其他解决方案，就不让有资金需求的客户急出售房子，仲介不仅仅是仲介，因为专业的仲介服务范畴不仅是媒合一般的买卖屋服务，也在此建议民众有任何的房市融资运用咨询，都可以找熟识可信赖的仲介或代书协助做多方评估。

感谢住商不动产松江民生加盟店欧政和店长详细说明融资房贷相关介绍，帮助民众如有资金需求时多一项融资管道可参考运用。

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