买地「25万汇履保」…发现没排水系统不能申请建照！买家反悔提告

▲郭男签约并汇款25万至履保专户后，却因无法申请建照而反悔，要求卖家退还款项。（示意图／记者陈筱惠摄）

记者庄智胜／嘉义报导

嘉义一名郭姓男子112年透过房仲与张姓地主签约购买土地，并将第一笔25万元签约金汇入银行履保专户，未料郭男事后却发现，该笔土地没有公共污水下水道系统，无法取得建筑执照建屋自住，因此毁约并提告张姓地主，要求退还25万元款项。对此，嘉义地院法官审理后，驳回郭男请求，判决张姓地主免赔。全案仍可上诉。

判决书指出，郭男主张112年12月与张姓地主签下土地买卖契约书，双方约定以252万元成交，并由郭男支付签约金25万元，汇入银行履保专户，但当郭男汇完款后，却发现该地相邻土地皆为私人农地，亦无公共污水下水道系统可容纳该新建建筑物之污水，根本无从取得建筑执照。

郭男表示，他购地目的是建屋使用，但该地无法合法取得建筑执照，从而无法达成居住目的，买卖契约应属无效，因此拒绝支付剩余款项，并提出告诉，请求张姓地主返还25万元。

对此张姓地主则辩称，买卖契约中本无「买方无法申请建照即可解约」之约定，况且县府已经行文该土地无套绘，可以申请建筑线，可见郭男拒绝付款难认有据；况且土地买卖未来也可转售套利，并非只有建筑一途。因此请求驳回。

法官调查，发现该地所邻巷道未开设道路侧沟，因此无排水系统，无法据以设计建筑物之排水沟渠与出水方向，故无法取建筑执照，郭男主张应可采信；但当初买卖契约成立时，双方并未约定是要让郭男建屋使用，且签约时也未讨论到排水系统一节，仲介也从未保证土地有排水系统、得以申请建照。

况且依乡公所函文，起造人可依土地相邻关系主张开辟排水系统，并没有无法开辟之法令限制，纵使在物理上、技术上有难以克服之障碍，亦非属民法内「以不能之给付为契约标的」，因此法官认为郭男请求为无理由，予以驳回，判张姓地主免赔；同时由于郭男未如期履约付款，因此买卖契约已由张姓地主解除。可上诉。