小心地面师找上你　安新建经：买房履约保证必做

安新建经经理杨家怡建议，近期银行资金水位不确定性，核贷拨款时间恐影响交屋状况，个人在资金调度切勿抓太紧，以免造成金钱压力。(图/信义房屋 提供)

全球股市大震荡，在气氛诡谲、资金紧缩的情况下，房市景气虽尚未受到明显波及，但仍需审慎以对。专家提醒，若想在此时进场买卖房屋，更需注意交易安全，做好资金风险的控管，尤其别忘了做「履约保证」，委托中立的第三方机构保管买卖价金，确保交易过程资金安全，避免「地面师」剧情真实发生！

房市交易金额动辄上千万，在交易过程中，可能会碰到的资金层面相关风险也不少。安新建经经理杨家怡指出，如果买方已经存到自备款，却因贷款不顺利而违约，自备款是有可能会被卖方没收，甚至也可能碰到产权有争议、一屋二卖等情况；而卖方也会怕房屋过户完成，却收不到尾款，又或是碰上诈骗集团，假买卖诈骗产权…等。

杨家怡表示，所谓的履约保证制度，由第三方机构负责保管买方陆续拨付的房屋款项，买卖价金履约保证不仅可确保交易安全，且统一由公正的第三机构负责拨付期间产生的税捐等相关费用，确保买方不会延伸额外的费用，也确保卖方可拿到应得的价款。

杨家怡补充说明，卖方如原有贷款需要还清、房屋还须搬家清空、其他各式税务…等都处理完，才能进到过户的阶段，因此房地产买卖需要较长的时间，经过买卖双方签约后，一般还得经过45天到60天，才能完成产权移转登记。

不仅交易流程耗时，买卖过程中买方也不是一次把钱付清，通常是签完约后先付三成自备款，后续款项待银行核贷拨款后再支付。杨家怡表示，过程中为确保卖方不会把先收下的钱花掉，最后若交易无法顺利完成，卖方已经没钱返还给买方，导致交易情况变得棘手，如有第三方机构履约保证，钱就会先放在履保专户，等到产权过户确定交屋后，才会支付款项给卖方。即便卖方急需用钱，想提前动拨资金，不仅要双方同意，且若个案有限制登记或相关税制延伸出的资金问题，也无法提前动拨资金。

履约保证不是万能，杨家怡提醒，因近期银行放贷难度提高，买方若看到喜欢的房子要下订时，必须要确定「能贷到款」，否则若是违约卖方是可以主张没收自备款，建议在签买卖合约时，可另外约定载明清楚，若因贷款因素导致合约无法顺利进行，买方无违约责任并可拿回相关自备款，解除合约。况且近期因银行资金水位不确定导致拨款时间变慢，从核贷到拨款可能需要1-2个月，杨家怡建议，确保个人资金水位，避免日后压力太大。