新闻分析－履约保证机制 该做总体检

检视预售屋五种履约保证制度，建商最偏好「不动产开发信托」，尽管也是专款专用，但以往银行并未严格把关，建商可动用理由比较多，像广告费、代销费、信托管理所需费用等，若受托机构缺乏稽核，信托专户的钱就容易被搬走，形同虚设。

不过近期金检频繁，银行现在把关明显较以往严格；至于「价金信托」，承购户购买后的订、签、开到工程款都交付信托专户，建商不能动用；不过如建商无法依约履约或完工，由于受益人是建商，所以信托专户有余额，才轮得到分配给客户。

至于「同业连带保证」相对较少，部分是股东重叠的关系企业或自己人另一家建设公司提供连带保证，实质意义不大。另外「公会办理连带保证协定」实务上相当少，且建商在预售屋完工前倒闭，加入协定的其他建商协助赔偿也有金额上限，消费者权益保障有限。总结来说，「价金返还保证」对消费者保障性最强。

凭心而论，长期以来建筑业缺乏事权统一的主管机关，如果要保障消费者权益，应该好好针对上述五种预售屋履约保证制度的漏洞和优劣作一个总体检，甚至从根源管理，建立整个预售屋管理办法或条例，而不是任由央行、金管会、内政部、财政部、劳动部等部会多头马车式管理。

至于信托业者主张的全部完工后才能动支专户预收款，由于建商兴建预售屋时，会有自备款、预售时预收款、银行建筑融资三大金流来源，现在建融方面，银行要求建商须存足5成自备款到银行专户才可获拨土建融，已严重影响建商资金调度；未来若预收款再卡住，对中小型建商来说，无异再关掉一个水龙头，是否冲击房地产业营运，衍生新的风暴，政府应有更周延的考量。