「煤老板」杀回房地产，冯仑：背后藏着下行周期的资产配置逻辑

1

问：

据媒体报道，近两年，「煤老板」们又手握大量现金重返楼市了。比如，上海的中粮海景壹号公寓、上海大悦中心、苏河湾中心3、4号楼等热门楼盘，均发生股权转让，接盘方为内蒙古等地的能源企业。在土拍市场，也出现了内蒙古、山西等地「煤老板」的身影，他们在北京、天津、成都等地频频拿地。冯叔，为何「煤老板」豪掷千金「抄底」房地产，他们归来意味着什么？

冯叔：

很多煤企，以及其他能源企业，我们通常叫「煤老板」、「油老板」，他们积极进军房地产市场，我觉得这有两个原因。

第一，前一段时间，传统能源行业盈利丰厚、现金充沛，这给了他们很多机会。

据我了解，在资金层面，他们基本上有这几个方向的配置：第一代「煤老板」主导的决策，一般都是买物业、做酒店，所以积极进入到土地市场。第二代「煤老板」不爱买这些玩意儿，而是做金融、玩科技，或者投资产业、进行国外投资，等等。

最近这段时间，煤企沉淀了大量现金，「煤老板」们习惯性认为，买房、买地、做房地产比较踏实，看得见、摸得着。至少我接触到的这些「煤老板」，大概是这样的观念，他们近期的入市举动和过去的发展思维逻辑是一致的。

第二，当下国内的市场，投资机会比较少。股票、期货、债券，或其他投资，实际上，对他们来说也不容易。

另外，房地产经过前一轮的波折之后，政府也给出了一些积极的支持政策，于是大家的看法是房地产已经到底了。从周期的角度看来，对比2019年之前的价格，这时候入市买地的机会较好，所以他们认为这时候出手是合理的。

从全国土地市场来说，「煤老板」拿地占的比例并不是最大的。虽然从新闻的角度来说具有很强的话题性，但事实上对市场的影响不大，也不大会改变房地产市场的发展逻辑。我觉得，对「煤老板」来说，这是阶段性的资产配置惯性。所以很欢迎他们投资房地产，当然这也是他们的一种习惯性做法。

2

问：

最近，苏州市放出了一颗拯救楼市的「重磅炸弹」：开发商可以按照自己的意愿降价促销，政府部门不再干涉企业的定价权。部分地方允许新房降价、取消对开发商的定价限制，这对全国楼市释放出什么重要信号？

冯叔：

我觉得这是个好现象。政府对商品房市场价格的限制，很容易扭曲一些企业的决策和行为，另外也会扭曲市场信号，紊乱市场的供求关系。不管是供给端还是消费端，有时候大家会过分紧张、过分悲观或过分亢奋，都会失去一个比较正常的市场判断。

苏州率先这样做，就恢复了市场原本应有的正常供求关系的发展，另外博弈、竞争使参与者能够有比较客观、准确的信号，从而使市场行为变得更加正常，同时也保护了所有市场参与者的利益。

这对其他城市也是一个信号。我觉得未来全国的房地产市场，特别是销售类的，比如住宅的限价，不管是限涨还是限跌都应该取消。如果政府要限制房价，那就一分为二，保障房限制、商品房不限制。

苏州这样的做法，如果是针对商品房，我觉得这是个正确的政策；如果是针对保障房，我觉得又不对了。对于市场应该给予极大的尊重，就是说，市场的还给市场，企业家决策的交给企业家，消费者决策的交给消费者。所以商品房市场不应该再限价，而保障房市场应该起到保障的作用。