冯仑：爆雷、烂尾、高房价，地产行业的这些问题，其实都可以解决

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问：

自2008年以来，我国共经历了4轮地产周期。虽然地产周期在各个国家的表现形式及长度不同，但是可以确定的是，地产确实是存在「周而复始」的周期的。随着目前我国房地产行业的深度调整，市场现在对于地产的预期已经降至冰点，那么未来地产的出路到底在哪里呢？

冯叔：

我一直认为，其实应该分开来讲。地产行业中，住宅是住宅，住宅以外是非住宅。住宅发展到现在，纵观生产、供应、销售、管理等等环节，眼下有几个突出问题。

第一，爆雷问题。所谓爆雷，无非是公司财务出现了状况，杠杆太高，然后周转不动了。

第二，烂尾问题。爆雷带来的直接后果就是烂尾，楼盖了一半，未交付。

第三，污染问题。由于毛坯房是用传统方法来生产的，建筑实际上是高污染、高碳排放的行业，影响人居环境和生态环境整体品质。

还有个问题是高房价。全国区域房价整体不平衡，一二线城市房价比较高，而像鹤岗这类小城市房价特别低。但总体来说，老百姓觉得房价跟收入相比，房价还是偏高。这也是一个我认为要解决的问题。不少人还不能够买得起房，或依靠较少的贷款就能买得起房，这些问题怎么办？

我认为，这些问题其实可以解决。10月18日上午，我们刚刚和远大、小库科技、万向签了一个协议。大家知道，40年来，远大集团在直燃机非电空调领域做到了全球第一。而在过去14年，张跃总又尽全力投入将近90亿，做工业化住宅，也就是在工厂像做汽车一样做房子。小库科技用人工智能来做土地项目规划、建筑设计等，公司也有六七年发展历史，现在是全球领先的人工智能建筑规划设计公司。万向集团作为中国历史最悠久的民营企业，已经55年了，他们在能源、清洁能源和汽车零部件制造方面非常领先。

我们4家公司签了一个协议，共同组建合资公司，推出健康屋这样一个产品，核心是以远大活楼技术体系为支撑，把远大的精益制造和小库的智能设计，再加上我们在房地产领域全案服务的经验有机地结合。也就是说，你只要提供土地，剩下的事情我们能够给你提供服务，从产品、生产、融资到结果呈现，解决刚才提到的这几个问题。

至于住宅以外，还有7大类别可以做，办公、商业、酒店度假、医疗健康、教育研发、物流仓储以及政府物业，等等。我们也做过很多。随着经济的增长，未来这些都是有巨大需求的领域，房地产还是经济发展当中不可或缺的产业、行业。

在住宅以外，我也反复强调过，物流仓储和大健康这两个领域的房地产，未来确实会发展得非常好。

总结起来说，今后的房地产要如何发展，住宅领域一定要用科技创新来解决现在面临的发展瓶颈、暴雷烂尾困难，这要用活楼或健康屋的方法来解决。住宅以外，我们可以围绕着物流仓储和大健康来提供更好的产品，房地产仍然在快速发展的轨道上。

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问：

楼市「越救越冷」，购房者何去何从？

冯叔：

市场冷，看在哪个市场。现在一般三四线城市的确是市场有点冷。

如果看更久，比如未来5到10年的市场，冷分两类情况：

一是楼市是相对健康的，就是体量减少了，但10万亿左右的基本市场规模，还是存在的。所以比起原来的热，它是冷了。可房地产市场的规模依旧庞大，比起其他行业，住宅还是一个不小的市场，也不能说冷到了底。

二是如果楼市冷了，那我们自己就要做一些调整。如果你只有一套房，那就继续住着，去解决工作、发展的问题。如果你有若干套房，在目前市场情况下，可以考虑把一些房产卖掉或是出租，因为你也许有贷款，只要不赔钱，我认为都是很好的应对方法。

主编｜王滔编审｜陈润江顾问｜王淑琪