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全家不是你家！「逆權管有」在台灣可能嗎？

图／撷取自网路

【文．庄嘉宏】

周末以轻松的心情，聊聊法律与不动产的一些小故事。

大家小时候可能都看过<金发小女孩与三只熊的故事>，这是19世纪英国作家Robert Southey的作品，原名是「Goldilocks and the Three Bears」，故事大意是一个金发小女孩在森林里走失了，找不到路肚子又饿的她，突然闻到麦片粥的香味，循香而至三只熊住的地方，恰好三只熊出门了，于是她便大胆地闯入，把三只熊的家当成自己家，吃掉属于小熊的粥、坐坏小熊的椅子，最后更睡在小熊的床舖上。等到熊爸爸、熊妈妈带着小熊回到家时，发现家里被搞得一团乱，小女孩则仍在小熊的床铺上呼呼大睡。

这大概是最早启蒙笔者关于「所有权」意识的一则故事。犹记当时对小熊床铺被陌生人睡了，也感到忿忿不平。套句广告流行语「全家就是你家」，但是，可能吗？

有趣的是，近日也有位移民网红（莫雷诺，Leonel Moreno）在网路上分享一支名为「侵占房屋教战」的影片，公开讲述在美国任何人都可以恣意入侵无人居住的空屋，且一旦侵占达一定期间，更可行使所谓「占屋者权利（squatter’s rights）」。据报载，房屋侵占问题在美国部分区域越来越严重，目前甚至成为纽约、洛杉矶与亚特兰大等大城市的主要问题。部分亚特兰大居民甚至不敢外出度假，担心返家后发现家里出现不速之客，遭人鸠占鹊巢。

上述情况的正确法律概念为「adverse possession」，中文翻译为「逆权管有、逆权占有」，外国文献对此概念的描述为「Adverse possession is a legal concept that allows a trespasser, whether a stranger or a neighbor, to gain legal title over land. The concept developed in early Britain. More recently, though, the law’s function is to achieve a fair result when one owner has neglected or forgotten about a piece of property while another has been using or caring for it for so long that to make them leave would create hardship or injustice. The policy goal behind adverse possession statutes in New York and elsewhere is to ensure that land is owned by people who cultivate it and use it most productively, rather than by those who ignore it.」

从这段描述可知是源于英国，允许侵入者（不论是邻居或者陌生人）合法取得土地权利的法律概念。以纽约州为例，立法目的是确保土地归于耕种土地、最有效地使用该土地的人所有，而不是由那些忽视土地的人所有。简单的说，融合了「地尽其利」与「对权利沉默者法律不予保护」的哲理基础。

进一步检视法律要件，对于逆权管有，纽约州的法律规定必须符合：

A trespasser’s possession must be:

1.Adverse（不利的、负面有害的）

2.under claim of right （meaning the supposed trespasser has a reasonable basis for believing that the property legally belongs to them（声索权利，亦即占有者必须基于若干理由确信该财产合法地属于自己）

3.open and notorious （using the property as the real owner would, without hiding their occupancy; see N.Y. Real Prop. Acts Law Section 512）（公开占有，不加掩饰并以所有权人自居）

4.continuous for the statutory period （ten years under N.Y. Real Prop. Acts. Law § 511.）（持续占有经历一段时间）

5.exclusive （in the possession of the trespasser alone）（排他的）, and

6.actual （exercising control over the property）（实际上能够控制管理该财产）.

法律要件洋洋洒洒，约略可以归结出两大要件：占有的原因要合理、占有的时间要能持续一阵子。

阅读至此，心中必然会有疑问：这种这么好康、把你家当成我家的法律概念，在台湾可能吗？答案要让大家失望了，因为在台湾不动产有登记制度，因此不可能发生。

具体的检视台湾民法第769条：「以所有之意思，二十年间和平、公然、继续占有他人未登记之不动产者，得请求登记为所有人」及第770条：「以所有之意思，十年间和平、公然、继续占有他人未登记之不动产，而其占有之始为善意并无过失者，得请求登记为所有人」。

图／独家报导主笔室制图

前者为对不动产恶意占有的时效取得，占有期间要持续20年；后者则为对不动产善意占有的时效取得，持续占有的期间较短，为10年。但不管是善意或者恶意占有不动产，前提都是，该不动产必须是「未经他人登记」的不动产。也因此，在台湾只要有产权登记的房屋或土地，就不能去主张什么逆权管有、企图据地为王啦。

至于新闻上有听闻过的假二房东、房子被流浪汉进驻或是什么山坡地盖豪宅这些，最后下场肯定都不太好，要嘛犯刑法诈欺罪、窃占罪或侵入住宅及建筑物罪，要嘛因为窃占国土而必须拆除。总之，移民网红「莫雷诺」在台湾是不可能这么大言不惭的。

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本文授权自独家报导，原文见此。

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