三四线城市还有没有机会？

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2018年，菏泽放开房屋限售，成为政策松绑的首个城市，打响救市第一枪，当时，人们对于政策松动的期待值同样在高位。2022年2月17日，消息传出菏泽开启新年限贷松绑的先例，将无房无贷的人群购置首套房的首付比例降至20%。

政策消息一出，行业热议不断，各种方式阐述自己的观点和看法，更多的是一种趋同性的解读“需求端政策的松绑在意料之中，情理之内，分歧点只在哪个城市会是第一个？”。所以，当菏泽消息一出，冲在名义上的第一位时，人们虽会激动，但也没有过多的意外。但实际上，菏泽放松限贷政策消息只是谣传，“个别银行根据自身资金情况和房贷需求情况，结合借款人信用状况、还款能力等做出的经营性差别化调整，属于银行的自主经营性行为。菏泽市没有对首付比例进行统一调整，仍然执行2016年最低20%的首套房首付比例要求”。

人们对于菏泽限贷放松为何的关注度为何如此之高？行业真的太差了，消费者不愿意买房，人们的期待值太高，所以当正向的消息出来，感觉曙光在前，有了希望，即使这种希望被赋予了过高的期待。

01

消费者为什么不愿意买房了？

止步于“五高”

2021年7月开始，市场已经表现出趋冷的行情，单月销售业绩负增长已经见怪不怪，虽然年度的商品房销售金额再次创造了新高，但行业并未体会到这一新纪录所带来的繁荣和欣喜，更多疑问落在了“为何企业的销售情况并不好，但行业总数却这么高？”。

微观层面上说，除了少数城市外，多数城市新房去化率可以用“极其难看”形容，能级较低的城市或者是在县级及以下地区，新盘扎堆，但实质上无多少消费者问津；反映在企业端，企业的库存去化率就不会特别好看。

城市房地产市场表现冷淡，除了城市自身经济基础实力、产业结构、配套完善等原因外，政策上的原因也不可忽视，对于较低能级城市的消费者而言，买房面临“四高”：

第一高：未来的不确定性高

如果用收入—房价比来看，没有多少人能够单单靠收入赶上房价上涨的步伐，再加上通货膨胀效应，普通人买房压力之大可想而知。物价不断上行，菜价涨、调味品价格涨、咖啡多次涨价，各种生活必需品价格全面上行，而唯一不变的或者下行的只是“收入”。背后核心逻辑还是要归结于经济稳定增长面临较多的不确定性，“需求收缩、供给冲击，预期转弱”的三重压力下，经济增长压力下，居民工作及收入预期都面临着较为负面的预期。

政策大力整顿的行业，互联网、教育、地产等在政策的严控下，裁员或降薪成为常态；

疫情及人们安全消费为先的理念主导，餐饮行业经营也未必尽如人意；

能耗双控、限产限电下，部分不堪重压的小微企业倒闭，未来收入和工作更谈不上有什么乐观预期。

当然也会有相对比较好的行业和产业带动了就业，如由冬奥会带动起来的冰雪产业，“带动三亿人参与冰雪运动”，但这部分产业所能带动的就业也是相对有限的。在经济增长承压的背景下，人们对于未来不确定性预期更重，消费特别是住房消费上表现的更加谨慎。

第二高：首付比例高

对于多数三四线城市而言，本身也并没有什么产业基础，可以称得上理想工作的可能就是公务员、教师、银行职员等曾经的铁饭碗，其他的收入来源局限，但是相对于房价而言，居民的工资水平着实是低的，首套房首付比30%，二套房首付比40%，若要购置总价百万的房产，单单首付就需要支付30万、40万，这于普通人来说是笔不小的开支。在城市买房的人群中，多是作为结婚之用，举全家之力，集父母一生积蓄，才有可能在城市购置房产一套，毫无疑问，这对于家庭而言，负担极重。当然，刚开始为了结婚，可以选择小户型，如两室，但是伴随生育的完成，原来的居所显然不再能够满足消费者的居住需求，这时就需要换房，卖掉旧的，再买新的，而在多数的低能级城市，可能也并不存在真正意义上二手房市场，二手房并不好卖，旧房迟迟卖不出去，而又急需换房，举债成为不得已之选，负担之重无需过多言语，如此不仅影响人们合理住房需求的释放，更不利于人们生育计划的完成。

第三高：贷款利率高

很多低能级城市，首套房贷款利率可以达到6%，相较于商业银行固定存款利率高出1-2个百分点，这对部分消费者来说也是一种制约项，一方面，对于部分居民的收入增项就在储蓄上（考虑到通货膨胀，居民的收入是在减少的）；另一方面，高利率也就意味着消费者购房后每个月所需要支付的房贷成本要提高，在收入不稳，预期负面的情况下，消费者也未必愿意做出购房决策。

第四高：无法顺利收房或

房屋质量不佳的风险高

一些消费者在购房时，会将开发商是谁作为参考标准之一，而客观上，由于部分房企所暴露出的风险，消费者也担心项目的按时交付和产品质量问题，如果贸然去做出购房决策，所需承担的风险也是高的。所以，房企的降价、促销等营销手段也可能会使消费者产生逆反心理，越降价越不敢买，以至于企业销售陷入死循环。

除了低能级城市外，行政区划上能级较高的城市也未必取得了比较好的市场表现，原因与低能级城市大同小异，只是贷款利率所占权重或有降低。

第五高：限购政策执行标准高占的

权重提升

限购政策的严格执行或也是其中重要一环，当然这有其合理性存在，城市要控制人口，所以必须以更加严格的标准来筛选人群，且不论机械控制人口的做法是否有利于城市的长期发展，但严格限购的政策确也误伤了真正有购房需求的刚需购房者，而这部分人群可能会成为未来城市发展的动力，也将成为鼓励生育政策真正适用的对象。

当然除了以上的五个高之外，城市的项目供给断层、疫情影响等都将对消费者购房构成制约，但这些因素可能更偏短期，而且时间成本可控，一定阶段后，有释放可能的需求能够顺利进入到释放的通道内。

02

即使菏泽限贷松绑消息为真

又有多少是在意料之外？

市场持续低迷，房企所拥有项目无法去化对于任何企业而言都是致命的打击，即使国央企本身优势突出，但在销售不畅时，企业的路也走不通，一定阶段后也会无力支撑。当央企国企都无法支撑市场时，其后果是不可想象的。

所以从需求端来说，政策的宽松也在预期之内，低能级城市一定是政策放松的首站，不确定只是城市的选择和时间点。所以当菏泽曝出限贷宽松，首套房首付比下调至20%时，行业的感觉也是“终于来了”。虽然菏泽限贷调整消息系谣传，但事实上，2021年就已有城市出现了首付比例下调，只是作用上并不显著，所以并未掀起什么浪花。

作为内生型三四线城市的典型代表，菏泽的房地产市场行情并不能称之为乐观。从经济发展水平上看，2021年菏泽市GDP总量为3977亿元，同比增长8.8%，横向对比来看，距离山东省内GDP总量排名第一、第二青岛、济南的万亿体量，差距非一星半点，整体经济发展水平在山东省内仅仅处于中等；从房地产市场自身的发展来说，在去库存的大背景下，菏泽也顺应着历史潮流，置身于三四线城市回暖的大军当中，但是经过一定的需求释放期，需求渐渐进入到积累阶段，再想要有更多的释放难度也比较大。而且，城市的库存也处于相对高位，所以市场繁荣的动力也并没有那么充足。

菏泽限贷放松消息出来后，重庆、江西赣州等城市也被爆出在春节前后已有首套房首付比调低的操作，这可能也并不让人惊讶。对于一些连限购都没有的城市都很难留住或者吸引人员流入，严格限贷的意义又在哪里？大概率也会在限贷政策上做适度的宽松，但即使限贷放松，作用可能也不会明显，在这类城市中，消费者要么已经实现了居住需求，要么就要流入到发展条件更佳的区域或城市。

在一些基础条件没有那么好的城市，限贷政策本身已经处于相对低位，没人买房的主因也并不在政策上，而是居民没有钱，或是根本就没有人，这样的城市政策的存在意义并不大，有或没有并无区别。

03

三四线城市还有没有机会？

机会或集中在三个“优”地

市场冷淡行情持续，大家对于未来城市前景的担忧更重。城市市场的走向上，对于一二线或者说核心的一二线城市，大家的观点可以说是趋同的，并不担心城市的基本面，也并不忧虑城市的房地产市场走向。各方的分歧点或者说不确定之处，都在于三四线城市会怎么走？

如何看待这个问题？我们必须承认，虽然在行政区划或者说能级上，都称之为三四线城市，但相互之间的差异性也明显存在，不同的三四线城市也会有不同的表现，需要有区别的看待和分析。

第一，核心城市群之内位置优的

三四线城市，仍有一定期待

能够承接城市群建设、城市群一体化发展的政策东风，享受政策的利好；

能够在核心城市的带动下，享受到资源的外溢和基础设施等便利性，进而更好的发展自身；

核心城市群将成为人口集聚地，具有需求的基础支撑。

这类城市的关键就在于城市本身要如何把握住优势，或利用好条件发展好自己，否则也难在众多城市中掌握优势，因为在核心城市群内，各个城市间人才或者人口的竞争也在趋于白热化。

2月17日，国家发改委召开新闻发布会，介绍支持浙江省高质量发展建设共同富裕示范区推进情况。浙江省人力资源和社会保障厅副厅长陈中在回答媒体提问时指出，“除了杭州市区，全面放开专科以上学历毕业生的落户限制，杭州的落户条件为本科以上学历。高校毕业生到浙江工作，可以享受2万元到40万元不等的生活补贴或购房租房补贴。”

“大学生想创业，可贷款10万元到50万元，如果创业失败，贷款10万元以下的由政府代偿，贷款10万元以上的部分，由政府代偿80%。大学生从事家政、养老和现代农业创业，政府给予10万元的创业补贴，大学生到这些领域工作，政府给予每人每年1万元的就业补贴，连续补贴3年。大学生到浙江实习的，各地提供生活补贴。对家庭困难的毕业生，发放每人3000元的求职创业补贴”。

在经济大省浙江，为争夺人口，政策已经全面发力，可想而知，未来人口的竞争战必然会愈演愈烈，稍有不慎，或稍有落后，可能就会失去机会，先行动者或能在其中掌握先发优势。人口对于城市长久发展的意义太过重大，倘若没有人口，城市也便没有任何希望。

第二，非核心城市群内基本面优的

三四线城市

有些三四线城市，虽然并不于核心城市群内，但是基本面较优，而且自身有强大的产业基础支撑，居民收入的确定性高，能够吸引并能够留住人口，在可预见的期限内，城市能够保持活力。

第三，三四线城市内位置优的

板块或区位

由于城镇化的持续推进，非城镇居民逐渐城镇化，带动了城市房地产市场的热度上升，由下至上的人口流动看似符合规律，但实质上人口流动已经开始跨阶流动，有能力进城的居民直接由农村进入市区，而不会到县城或者由县城过渡，再上一层的人群或到市区，或直接流动到省会或其他能级更高城市。一些城市虽然处在核心城市群内，但县城或者城市的边郊地带已逐渐变“空”，配套落后或配套转移，已经建设完成的房屋或空置或销售无门。这些地方，如果未来没有强有力的人口吸引或者说人口挽留的方式，“空心化”将是必然归属。所以机会点仍然存在于较为优质的板块内，其他板块也难有明显起色。

除了以上两类外的三四线城市，其他三四线城市未来也很难有比较突出的发展，人口大概率也将流动到核心城市群内或者省内的更优城市，“鹤岗化”也将成为一些城市未来的宿命。

对于房地产行业而言，行业将经历阵痛是确定的，日子难熬是确定的，机会缩小是确定的，有大批企业倒下是确定的，哪些企业会留下来未必完全是确定的，所以哪些企业会把握住机会也是不确定的，想要留存，布局上“优区域、优城市、优板块”的选择才能扩大企业自身的赢面，我们都期待市场尽快进入到良性的秩序中。

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