三四线城市，房子怎么买？
各位粉丝朋友们，大家好，这篇三四线买房文章，是过去的好文重发。
过去一年，有许多新朋友们新关注到我们，也有许多朋友们询问我们，三四线房子到底该怎么买？
虽然我们一向不赞同大家去三四线投资，但许多粉丝朋友的父母或是家庭，就生活在三四线，无可厚非有自住买房的需求，三四线如何买才能保值？新区到底能不能碰？为了解决大家的疑惑，我挑选了这篇文章，数据虽然是过去的，但是理论依旧适用，希望能帮助到大家！
以下正文：
翻阅各大房产自媒体，出则北上广深，入则杭汉渝蓉，仿佛只有一二线城市才配拥有房地产，三四线城市只能沦为“绝不能碰”的投资反面教材。
然而，中国14亿人口，一线城市的人口占比是5.3%，二线是20.5%，而三四线是74.2%。
也就是说，中国大多数人口还是生活在三四线城市，他们代表的，其实才是中国最广泛的一部分购房群体。
的确，三四线城市在人口流入，经济增长，和政策支持上没那么好看。
2015-2019.11，国家统计局70城二手房房价涨幅：
最高：深圳 60.1%↑；合肥60.5%↑；广州47.2%↑；南京45.9%↑；杭州44.3%↑（都为一二线）
最低：锦州 3.5%↑；牡丹江9%↑；湛江11.1%↑；桂林12.1%↑；包头13.0%↑（都为三四线）
但这些只能说明，三四线的投资价值远不如一二线。这并不代表，三四线就不能买房了。
如果我就是生活在一座幸福的三四线小城，你还硬要我全家搬到省会去不成?
所以，这篇文章，我们不谈人口集聚，不谈大国大城，不谈大多数人都买不起的北上广深，我们就好好来研究研究，三四线城市，到底怎么购房！
01
一二线看产业，三四线看商业
在一二线城市，产业发达的区域房价普遍涨得不错，无论是片区的购买力增强，还是税收增加反哺配套的提高，都是其上涨动力。
在三四线城市，一方面经济发展缓慢，后续上涨乏力；另一方面整个城市不大，支柱产业直接养活一座城，市政配套就不随产业走，而全看ZF意向，三方面，三四线的产业多是工业制造业，附近也不适合居住。
所以，产业的逻辑根本行不通。
那么，想要买到保值的房子，就只能依附于现有的配套。一般来说，三四线城市都有个当地的商业中心，基本是当地人流量最大的地方（除旅游城市），配套成熟，生活也方便。
这个商业中心可以是餐厅最多的地方，也可以是商铺最多的地方，或者是万达广场、华润万家或大润发等等。
这里不是让你顶着商业中心买，因为那样可能会被吵死。而是说离商业中心不远，5到10分钟车程的有配套城区，一般是三四线城市生活最舒适的区域，也是买房最保险的区域。
在比较小的三四线，如果稍微脱离主城商业，可能几十年都不会有发展，房产更是贬值风险极大。
我们在广西北海，看到成片的海景现房卖不出去。
这些海景房离城区也就3公里，但以这座城市的财力，真的很难再去完善除了主城区以外的配套了。
我们在房子周围的路上，还能看到牛。。。
当然，如果不挑商业中心，你也可以挨着CBD和市ZF去买，因为那些地方一定是决策层重点发展的区域。
可是，CBD一般是写字楼最密集的地方。但不少三四线城市根本没有写字楼。。。你根本不知道CBD在哪里。
有些城市的ZF为了发展新区，喜欢动不动就“搬家”，比如江西九江市，东挪一个财政局，西迁一个市政府，你完全不知道它的发展重心到底是哪。
所以，如果硬要找一个适用于更多比例三四线城市的选房逻辑，还是大型商业综合体附近，并且有看得见的配套的城区。
02
一二线新区，三四线学区
细数近几年建设成功的新区，江北郑东西海岸。。。基本都在一二线城市，三四线城市能实现新区发展的，寥寥无几。
能发展起来的，也都是新区中靠近老市区的那一部分，剩下的地块，普遍是田地和村房。
2006年广东江门市大手一挥，滨江新区决策正式出台，138平方公里力争20年成型。
13年过去了，新区除了地标体育馆已经建好，基本没有成型的公共建筑，而且1-1.7万的房价，都和临深的价格一样了。
我们在该新区调研，最明显的感觉就是人气不足。到时生活不方便不说，万一突然想卖房了，谁愿意接手呢？还是买近郊的万达附近靠谱点咯。
汕尾的红海湾经济开发区更是一片荒凉，如同村镇。
可是，不是人人都买得起市中心或商业中心，难道郊区就完全不能碰了吗？
非也，选择新区or郊区，把握以下几点，也是可以考虑的：
1. 符合城市重点发展方向
2. 一定要有看得见的配套
3. 没有割裂路段或割裂不超过3公里
广东韶关市曾经搞过一个高新区，虽然与“高新”基本没啥关系，不过还是通过住宅建设和人口转移，有效缓解了老城区满载的现象。
前几年买高新区的人，也基本都等来了幸福的生活。最早的凤凰城，在四线城市实现房价翻番，并且有价有市，也不多见。
这个高新区就非常符合上述的三大标准。
1.90%的三四线城市实现不了多点开花，要买新区一定买全市之力发展的那个。
2. 在16年的时候，高新区就已经有看得见的底商，同时，学校也早于人口导入开始建设，公交线路也先行开通。
3.一个1.5公里的隧道便可从老城区到达新城区，非常方便。
总之，在三四线城市选新区和郊区，要格外谨慎，像韶关高新区这样的地方少之又少。为了贪便宜选到毫无配套的城市周边的“新城”，可能未来十年配套都起不来，而且，当你需要钱的时候，转手更是个大问题。
不过，新区虽然容易凉，但三四线还有个“区”可是比一二线还火热。那就是学区。
不像一二线动辄几大名校，三四线的好学校一般只有那么一两所，整个城市包括底下乡镇的人，都挤破脑袋想往这一两个“超级学校”钻。
稀缺的教育资源立马就成为了三四线城市的烫手山芋，其周边的房产也随之有了一定的溢价。
这种房产一般分为两类：
一是中考名列前茅的垄断性初中，对应的小学的学区房。
一二线城市受“多校划片”等政策的影响，学区房的美梦可能一下子就化为泡影。但三四线城市各方利益牵扯严重，学区房的现象很难改变。
二就是可以“买”进去的重点初高中的周围的房产。
三四线“择校费”、“赞助费”的现象至今仍然非常普遍。当地有钱人为了孩子的教育，就会购买学校周边的房产，让孩子上下学方便。那么这种房子不仅好转手，而且好出租。
所以，三四线盯着学校买，也不会错！
03
三四线防掉坑指南
有些三四线城市比较小，无论怎么选地段，你说整个城市10分钟就逛完了，有啥区别？
最大的区别还是在产品。关于产品，我有六大避坑建议：
1. 不买老破房
很多三四线城市的发展，由于无法支付拆迁成本等原因，对老城区基本都是放弃式的。
比如湖北黄冈，即便是在民政局和经委会等企事业单位的周边，也是一堆几十年楼龄的自建房，丝毫没有拆迁意向。
所以，随着人口往新城区迁移，老破小不仅拆迁概率越来越小，周围交通拥堵，还会随着需求的降低和房子的折旧而贬值。
而在黄冈遗爱湖新城区周围转了转，说实话搞得还可以。
2. 慎买当地只开发一个小楼盘的开发商
小城市有许多“地头蛇”开发商，本来可能是搞什么建材家居生意的，乘着前几年房地产春风，跟风也做一把。
结果这两年大环境不好，那些缺少行业经验和资金实力的微型开发商，就很容易资金链断裂导致烂尾，截至2019年11月27日，今年房地产企业的破产数量已经达459家，大部分集中在三四线城市。
到时候人楼两空，这个风险可担不起。
所以，尽量还是买大开发商的房子。
但是，这里也不是说大开发商就一定好，因为好多大开发商在小城市是与本地的团队合作，本质上只是挂个品牌名号，也容易出现产品上的问题。
这里给一个建议，就是买那种已经在本地成功开发过楼盘，且在市民中有一定口碑的开发商，大概率不掉坑。
3. 看准购房合同
有时候，小城市的好楼盘并不多，所以即便是品牌开发商，也会有非常强势的现象。
我一个朋友的购房合同里没有写明交房滞纳金具体金额，他也不知道合同中应该写明这一项，最后弄得双方很不愉快。
的确，30多页的合同书很容易让人看得头皮发麻，但至少这四点你是要注意的：
1. 明确交房标准
2. 明确双方违约责任
3. 明确差价范围
4. 明确退房条件
4. 警惕纸上谈兵
我还有一个朋友曾经在江门买了套房，当时置业顾问洋洋洒洒一顿承诺，他是深信不疑，尤其是小区旁边的那个学校，英美教育贵族模式听得就厉害。
结果，最后学校没建成，合同里也没写，闹售楼处也没用，学区只能对接附近村小。。。
所以，请对一切没有写进合同里的承诺保持怀疑态度，尽力通过以下渠道来多方求证：
1. 所承诺学校、医院的官网
2. 当地政府官网
3. 当地自然资源规划局官网
4. 企事业单位靠谱熟人的消息
5. 研究清楚物业
5.1问清楚物业公司，直接去同城同物业公司小区实地考察。
5.2如果有已经入住的一二期业主，不妨联系一下看看物业口碑。
6. 不必死盯新房
小城市比大城市的“新房癌”严重得多，从市场经济学的角度来看，此时的优质二手房就容易成为价格洼地，可以和业主多打心理战淘到好房子。
04
结语
鲁迅曾写道中国人的思想，“有的专爱瞻仰皇陵，有的却喜欢凭吊荒冢”。
连喜欢扫墓的人都可以分出类别来，何况如此庞大的三四线购房者群体。
中国一共有289个三四五线城市，每个城市有每个城市的特点和人群偏好，每个人买房也有自己侧重的需求。所以用一套标准来适用所有三四线肯定不可能，本文尽力涵盖多数三四线情况，仅供参考。
总之，学区、交通、商业、环境、圈层、医疗、户型、物业、邻里、车位、设施，你不可能各个都要，对于购房自住者肯定有自己最看重的方面，按照自己需求来，则是最好的购房策略。
希望这篇文章，能对大家有所帮助。