买房预警！这些三四线城市慎入

北上广深全线下滑；青岛、郑州郊县大跌20%；三四线楼市开始萎靡；楼市正式进入降温通道...

一线城市全线下滑

深圳二手房成交1605套，这是深圳二手住房过户套数自2012年3月以来的最低值。

10月广州二手住宅成交量为5253宗，环比9月下降15.2%，同比则大减50.9%，再次创下年内新低。

北京二手房成交 9340 套，环比上月下跌 25.7%，月成交量创下自 2020 年 4 月以来新低。

而上海，虽然房价还在涨，但是涨幅已经明显收缩，加上二手房参考价以及“三价就低”，加上前几天“烟火疫情”，预计数据不容乐观。

根据中指研究院公布的数据显示，10月百城新建住宅均价16189元/㎡，环比上涨0.09%，但涨幅较9月收窄0.05%；百城二手住宅均价16026元/㎡，环比下跌0.04%。

当一线城市楼市开始松动，郊县和部分三四线城市的降价也就开始了。

郊区率先下跌

一般而言，当楼市好的时候，会出现鸡犬升天的普涨现象，但当楼市下行，一些郊县或者三四线城市房价确实扛不住的。

比如郑州、青岛的郊区楼盘价格普遍下跌幅度都在20%左右，这个下跌幅度其实已经不小了，已经跌回了2017年的水平。

9月初的时候，郑州郊区或者四环边配套不成熟的区域，已经掀起“降价潮”。例如郑西美的7600元/㎡，郑南建业6499元/㎡，管南绿地8000元/㎡....

青岛更是北到即墨、蓝谷，西北到胶州市区、上合，西到原胶南郊区，围着青岛一圈开始降价。在胶州甚至出现4字头的海景房。

10月28日，胶州楼市的朋友圈里又传出一条爆炸性新闻：胶州荣盛锦绣外滩224平的顶楼复式只要100万，算下来只要4464元/㎡。

就连一线城市的郊县同样扛不住。以广州增城不少楼盘开始降价促销了。

其中，增城碧桂园云顶降价最猛。

碧桂园云顶，2018年开盘时曾经卖出4.3万/㎡高价，如今低价只要2.3万/㎡，甚至低于新塘目前的网签均价。

要知道该项目地块是当年的增城地王，仅地价就值2.3万/㎡。如今，房价贴着地价卖，只能用“悲壮”二字来形容。

三四线“慎入”

当郊县开始下跌，那么三四线城市可以说是地震了。

据9月70城数据统计，三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，房价下跌压力显现。

另外一个有力的证据就是，已经有十几个城市出台限跌政策，对房价下跌进行限制。

据不完全统计，包括唐山、岳阳、昆明、桂林、荷泽、江阴等城市在内的有18个城市已出台限跌令，普遍要求房子不低于备案价15%销售。

限跌令下，房企陷入了进退两难的境地。不少房企通过其他方式来“补贴”购房者。

以粤港澳大湾区购买力主力区惠州为例，不少楼盘放出大招，零首付、购房返现、9折卖房等活动再现市场。不仅如此，为了激发房产中介带看热情，有开发商推出高佣金活动。

10月，位于惠州南站片区的新盘天著春秋推出21%佣金活动，客户成交后房地产中介可获得总房价21%的佣金。

该楼盘均价约为1.2万元/㎡，100㎡户型总价约为120万元，成交佣金或高达25.2万元。

市场横盘时期，开发商为争夺客户，部分楼盘以价换量，这也引起监管部门关注。

11月4日惠州住建局通报：云昱花园、奥园誉博府两个项目，因为销售价格明显低于备案价，未按政府备案价格要求销售商品房，而暂停网签，并且责令限期整改。

相比一二线市场，三四线城市的楼市更为魔幻。

因为你根本不知道，这里的房价为什么会涨。

在今年上半年行情好的时候，义乌卖出一块地，单价3.6万元/㎡。注意，是地价不是房价。

3月份嘉兴，单月涨幅位列全国第三，核心区的房价已经突破3万元/㎡。这样的价格，摇杭州不香吗？

当然，也不是说所有的三四线都不能碰。毕竟，中国14亿人口，一线人口占比5.3%，二线是20.5%，三四线及乡村是74.2%。

也就是说，中国绝大多数人口是生活在三四线城市，这些人才是最广泛的购房群体。

虽然，房价涨幅追的上，但从房产升值角度来看，三四线远不上一二线城市的成长速度。

买房如何避雷

如果谁说房地产只会涨不会跌的人，那一定是忘记了90年代“天涯海角烂尾楼”以及香港金融风暴，房地产下跌最高70%的崩盘事件。

而现在的情况是，第二轮土拍集体爆冷、二手房指导价、超400条调控等综合因素，一二线滞涨，三四线下跌已经成为不争事实。

那么这种情况下，如何买房呢？

1、买有地铁经过的城市。地铁是一座城市真正的影响力，可以把空间变成准确时间的交通工具，也是催生“新价值点”的重要因素。

2、选择有产业有规划的板块。有了强劲的产业支撑，人口虹吸效应势必增强，从而促进配套设施完善，房价升值也有了支撑。

正如阿里巴巴对杭州；腾讯、华为之于深圳，大型企业，总部落在哪个城市，对哪个城市的经济都会有比较积极的影响。

3、选人口净流入的城市。这样的城市购房需求大，后续转手也容易。

4、买新房，不买二手房。新房有限价，价格更加清晰透明；而二手房被炒作的成分很大，价格存在一定虚高，另外还存在很多隐性成本，例如房地产中介费等。

5、尽量避开精装房。在如今低利润的运作模式下，加装修包≈给开发商送钱，一些不良房企可能采取降低配置、降低装修标准的手段来控制成本支出。

6、选择有强大资金背景的国企、央企。这个道理已经毋庸多说了，尤其可以看看第二轮集中供地，大部分都是资金雄厚的国企、央企在加仓。

结语

三四线城市并非不值得购入，而是要选对城市。

重点考虑人口支撑和产业支撑，如果无人接盘，那就是自住，而不是投资。

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文章来源:乐居买房