上海新房二手房复苏强劲 豪宅市场却出现盘整信号

自9月29日推出调控楼市的“沪七条”以来，上海房地产新政已出台满月。网上房地产数据显示，截至10月29日，10月上海新房网签4475套，环比增长20.5%；二手房成交超过2.3万套，环比增长约56%。有不少机构预测，10月全月，上海二手房成交量有望冲击2.5万套。

值得关注的是，楼市复苏背后，是新增供应的大量入市。就在上周（10月21日-10月27日），上海新增供应环比增加超过70%。易居地产研究院数据显示，上海中外环与外郊环的去化周期较长，分别为12.1个月与13.5个月，同比分别上涨195%与129%。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，前期售楼处带看量的增长转化为认购数据，有助于提振市场信心。不管是首次入市的刚需客户还是改善买家，近期入市都较为积极，这证明了政策效果非常显著。交易主力产品价格向中低价位倾斜的趋势明显，但高端项目并没有彻底“熄火”，市场还保持一定温度，呈现多点开花格局。

其认为，未来一段时间，这种热度不会快速消散，成交还有望保持高位运行。

10月二手房成交量破2万套

新政对上海楼市成交量的止跌回稳可谓立竿见影。这当中，有几个趋势值得关注。首先，早已进入存量市场的上海楼市，二手房成交量回暖明显。网上房地产数据显示，10月以来，二手房（含商业）成交量有5天单日成交冲破千套大关，其中10月13日成交1334套，创下近一年来新高。

相比之下，10月上海的新房成交4475套，虽然环比上涨了20.5%，但这是建立在9月较低的基数上。今年上海一手房网签高点出现在6月，为14118套，环比上涨约16.71%。

在政策的引导下，外环外区域的供应和成交均大幅放量。10月21日至10月27日的一周内，上海新房供应19.20万平方米，环比增加70.47%。成交量也达到这一水平，环比增加57.19%。

其次，对比上海6月二手房网签数据会发现，10月单月二手房成交量可能并不会创新高。楼市成交量回暖还有空间。

今年6月，上海二手房成交26374套，不仅创下今年新高，也是2021年6月以来月度新高（历史记录显示，上海二手房最高的单月交易量出现在2013年3月，接近70000套；次高纪录则是2016年的3月和6月，当时的单月成交量超过了50000套）。换言之，如能达到2.5万套，那10月份将是自2021年6月以来的当月成交量第二高。

不过值得关注的是，除了交易量外，二手房交易的一些先行指标表现亮眼，比如带看量、带看量转化率、新增挂牌量环比增长等都指向了成交量的上涨。

上海楼市的复苏强劲，还有一个指标就是从房东挂牌价格来看，降价出售的数量减少了。中介业务员王林（化名）透露，国庆节前与节后的交易状况大不相同。国庆节前，在挂牌价格的基础上，经纪人一般都会劝房东降价出售，具体的成交价格一般不会高于同小区同户型的最低价。这样的劝说往往有效。

王林表示，自己在9月的成交中，大多数都是在房东降价后成交的。

国庆节后，王林发现，那些不愿意降价的房东中，很多不会再降价，而是一心等价格回暖再卖。

豪宅行情现盘整信号

在新房、二手房成交量回暖的背景下，上海豪宅也走出了一波向上的行情，整体热度提升。易居地产研究院的统计显示，近几个月来，上海超过10万元/平方米的豪宅成交面积呈逐月上升态势，多个项目开盘去化率达到100%，最低也在74.9%。2024年1-9月，上海1000万元以上住宅成交套数达到了9455套，占比成交总量的24.3%。

但与2023年同期相比，这一数据仍然下滑了22%。但该机构指出，比起苏州、武汉、杭州、北京等城市50%及以上的跌幅，上海豪宅的表现稍好一点。

从开发商的角度，销售策略也在调整。比如位于上海徐汇滨江板块的“中海领邸”，开出了低于房地联动价（即政府指导价）的价格，这种策略以往在外环外楼盘中可见，如今也开始出现在内环内豪宅的销售中。记者留意到，中海领邸拿地时的房地联动价在14.2万元/平方米，在其刚发布的价格清单可见，主力户型为102平方米，均价为13.2万元/平方米；143平方米户型的均价14.1万元/平方米。这两种户型的价格不仅低于房地联动价，也低于前期销售均价。

同样位于徐汇滨江的招商蛇口“海上清和玺”，位于外滩的“陆家嘴太古源·源邸”，项目还未拿到预售证，便开启高调推介。

卢文曦认为，过去很长时间，上海豪宅交易维持量价齐升的局面。如今出现降温，一方面反映出上海市场的“此消彼长”，外环及外环外的成交量起来了，相比之下豪宅市场的增长力度显得稍弱。另一方面则说明，持续了将近一年的“日光”行情后，豪宅市场正在进入盘整阶段。

同策研究院研究总监宋红卫用“马拉松”来形容当下的上海楼市，他认为，经历此前多年的量价上涨行情，上海豪宅进入阶段性盘整也在情理之中。