置换客二手房出手难？上海郊区新盘推出“首付分期”

近日，广州、深圳等一线城市纷纷放宽住房限购条件，包括首付比，普通住房标准，土地限价等，而上海的购房政策依然“风声大雨点小”。

由于上海新房市场去化放缓，尤其是郊区的新盘，去化压力陡增。对此有售楼处“变相放松”认购条件，甚至有不少楼盘打出了“延期付首付“的购房策略。近日有消息称，部分郊区楼盘接受业主首付分期，最长可以延长半年以上。

郊区楼盘去化难，首付分期锁定客户

据了解，宝山区有数个楼盘打出了首付延期支付的规则，其中一处是位于15号线丰翔路地铁站由央企打造的新盘，就执行该购房政策。该楼盘的首付周期最长可以延期数月或半年以上之久，购房者最低能以10%的首付预定房源，半年甚至更久的周期内将手上的二手房出售，待凑齐了首付后，再来支付剩余的首付。

不仅如此，该房企在上海还与中介链家合作，凡是置换房屋的客户，可以先交一笔定金，再由中介承诺帮忙卖掉老房子，并会大力推广这类业主的房子，比如增加页面推荐等。

本站房产询问了一名从事该新盘分销业务的链家客户经理，得知他们在不久前也签了几单这样的客户，毕竟市场有这一类的需求，不过都是个别的案例。

另据了解，购房者通过售楼处去购房，也能与开发商协商首付周期，具体的支付时长是不定的，还要依据业主的首付比例来判定。如果业主通过合作中介购房，首付可以等到老房子售出再补齐，首付周期能拉得更长，这个周期里中介机构会尽力帮业主把老房子成交掉”。

本站房产部分沟通截图

在与该中介人士深入沟通后获悉，当业主在支付完定金后，期间链家并不能承诺一定能帮业主把房子售出，一旦房源没有售出，相关的定金是可以退还，不过在这段时间内开发商不承诺保留房源。

当然，如果业主要保留房源，就需按照正常的购房流程支付房屋首付，最低10%起，并在承诺的相应时间内支付剩余首付。

而一名现场置业顾问则表示，首付分期就和正常买房流程类似，主要是针对在上海打算置换房屋的家庭，但目前二手房尚未卖出，就相当于是一个首付延期支付的活动。

其实早在今年上半年，上海新房市场就有类似的营销策略，位于青浦华新的一处新盘，就曾打出10%首付买房，最长12月付款周期的广告，该政策主要也是针对置换的客群，而本次宝山央企楼盘释放的首付分期的购房策略，也是如出一辙。

综上来看，这和以往的情况截然不同，在过去2年，很多楼盘要求购房者能在指定时间，以1-2周为主，也有部分项目放宽到1个月的周期内完成首付款的支付。如今，上海二手房市场成交表现不佳，很多打算置换的房东无法在第一时间将房屋进行卖一买一的操作，因此开发商通过首付分期支付的方式，先锁定购房者。

而对于置换的购房者而言，可以先行支付首付并选到中意的房源，随后在较长的周期内出售自己的房源，不仅可以缓解因短期内卖不掉房子而降价甩卖的焦虑，同时还能减少购买期房后的等待时间。不过这样的操作也会存在一定“赌博成分”，当业主没有在接下去的时间内出售房屋，若要退还首付款或定金，不排除要承担一部分的违约金风险。

据业内人士分析称，目前实行分期支付的楼盘大多是位于郊区，体量较大的楼盘，面临较高的去化压力，为了促进成交做出的营销策略。从另一方面来说，从近2-3年上海新房市场的供应来看，供应量维持在约1000万方左右，上海的正常需求在800-900万方之间。

如今供应量依然处于高位，而购房需求放缓。数据显示，今年上海前10批次入市的新房触发积分率仅约28%，较去年大幅下降近10%。二手房市场行情也是如此，挂牌量持续走高而购房客源很稀少，买家观望情绪加重，导致了市场出现供需明显不平衡的情况。

广、深动作频频，上海购房新政即将公示

一线城市楼市已全面步入下行模式，对此有城市再次放松了住房限购，11月23日，深圳开始调整二套住房最低首付款比例：二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%调整为40%；非普通住房从原来的80%调整为40%。

同日，深圳住建局发布了最新的普通住房认定标准通知。深圳取消了成交总价低于750万的要求。二套首付不再需要7-8成，直接砍半，只要4成，二套1000万的房子，首付直接700万降低到400万，大大降低了首付门槛。

这比认房不认贷刺激要更强，尤其对于市场的置换群体，降低2套首付比例，对购房者是真正实用的利好。此外，深圳这次还取消了750万的界限，这为很多改善群体省下了个税和增值税。

广州也不甘示弱，成为首个放开土拍限价的一线城市，恢复“价高者得”。北京、上海依然是全国限购政策最严的城市，自放开认房不认贷政策后，上海仅做了小幅的限购政策调整，例如公积金跟进认房不认贷，提升老旧小区贷款年限，金山区放松非户籍购房年限，而其他新城的购房政策仍尚未出台。

奉贤新城实拍

目前，上海除了金山部分放松了购房限购，其余区域均出台相关政策。最新利好消息是，上海人才购房新政或即将出台。在11月28日的2023“贤商大会”上，奉贤区管理部门表示，奉贤区也正在积极争取新片区人才购房新政，预计很快会有利好消息。

与此同时，该区在住房需求方面，目前已筹措各类人才安居房源2.6万套，租房可以享受最高每月2000元的补贴，买房可以享受最高80万元的购房补贴。由此来看，五大新城的人才购房政策即将官宣，究竟能否利好上海楼市一起来拭目以待。