上线2年多市值近万科,"房住不炒"下贝壳找房能成千亿级公司吗

文|一橙

出品|本站科技《态℃》栏目组(公众号:tech_163)

贝壳找房在今年7月24日向SEC递交招股书,不到一个月后的8月13日,贝壳找房团队在北京国贸实现了“敲钟仪式”,股票代码为“BEKE”。至此,贝壳找房在纽交所正式挂牌交易

贝壳找到发行价定为20美元/ADS,将发行1.06亿股ADS。高于此前公布的17美元-19美元发行价格区间上限。

作为“中国居住服务平台第一股”,贝壳找房上市首日的表现十分亮眼。贝壳找房收盘报37.44美元,较发行价大涨87.2%,市值一路冲到了422亿美元。这个市值逼近万科,超过了恒大和碧桂园

值得注意的是,今日BAT三巨头之一的百度公布Q2财报营收和利润均超预期,但盘后跌了1.22%,收盘价124.57美元,市值仅剩429.35亿。

从市值上来看,贝壳找房与百度仅剩下了7个多亿的差距。这位后起之秀,可谓来势汹汹。实际上,贝壳找房是2018年4月上线的,距今只有2年多。

一、迅速穿越疫情影响,2020上半年净利润16.1亿

受疫情影响,今年第一季度重线下房产交易市场受阻严重。

根据相关数据显示,虽然今年一季度新房合计成交规模降幅达到近三成,二手房成交量同比减少44.6%。

但因贝壳找房的模式已不再是 “纯线下”,而将业务转变为“线上线下”相结合的模式,经疫情考验后 ,贝壳找房反而做到了逆势增长。

贝壳找房IPO招股书显示,贝壳找房2020年上半年达成1.33万亿元的平台成交总额(GTV,Gross Transaction Value),相比上年同期的8900亿元增49.4%。2020年上半年贝壳找房实现营业收入272.6亿元,相比上年同期的196.1亿元增长39%;净利润为16.1亿元,相比上年同期的5.6亿元增长188.6%。

另一个值得注意的点在于,2019年贝壳找房通过220多万笔交易,产生了2.13万亿元的GTV(总交易额)。而据CIC灼识咨询报告显示,中国住房市场在2019年GTV为22.3万亿元。

这意味着贝壳上市前已占据了近10%的市场份额。可以说,无论是企业上半财年数字还是外界环境,贝壳找房IPO上市的时机已经成熟了。

但事实上,贝壳营收增速不断上涨的同时,也面临着长达三年的严重亏损

据企业财报可知,贝壳找房在2017年—2019年分别产生了5.38亿元人民币、4.28亿元人民币和21.80亿元人民币的净亏损,以及在截至2020年第一季度产生了12.31亿元人民币的净亏损。

贝壳找房的招股书中透露,预计将来还会继续产生大量成本和支出以进一步扩展贝壳的业务,使得企业更难以实现盈利。值得注意的是,从招股书上来看,贝壳亏损很大一部分原因是因为行政和一般开支占据了较大比例,这部分支出源于给予了一线销售人员和相关代理人丰富的报酬。背后的目的是留住人才,用高投入换取企业规模和未来的长远发展。

左晖对于贝壳的亏损解释道,“我们认为,成功的唯一途径是建立在正确的事情上,即使这很难。最困难的部分是,在实现长期增长和取得更大成果之前,做“正确”的事情通常会伴随着经济利益的短期牺牲。”

谈及上市节奏时,左晖表示“我们提交这份招股书时,疫情还在全球发展,为什么还是按原计划启动IPO进程而不是推迟一段时间,我们更认为一个成功的IPO取决于公司的价值而非其他。”

二、幕后资本雄厚,腾讯系第二大股东

2018年4月23日,已经是中国二手房市场最大玩家的左晖决定转换赛道链家集团攻线上,从直营的模式切换到了大居住平台贝壳找房。

“从垂直到平台,从交易到居住,这才是我们今天的核心战略。” 这是左晖在招股书披露同日,发布了致股东的一封信中的表述。

在他的蓝图里,贝壳希望给行业提供一个核心的基础设施,链家则成为贝壳找房平台中最大的自营品牌,与其他加入的中介品牌,共享平台带来的线上客户、房源和服务。

截止2020年3月31日,贝壳找房二手房交易服务覆盖103个城市,连接新经纪品牌252个,连接线下门店超过3.8万家,连接经纪人超过37万人。

贝壳要做大居住平台的野心和效率,受到了腾讯的青睐。

腾讯最早在2016年就参与了链家的B轮融资,2017年4月又以战略投资者身份继续加码。此外,腾讯也参与了链家旗下自如的独立融资。2020年3月贝壳找房又确认了D+轮超24亿美元的融资信息。根据贝壳找房招股书,目前腾讯在贝壳持股12.3%,已经是其最大的外部股东。

腾讯对于贝壳找房的投资,本质上是一场双赢

贝壳找房千亿估值背后,获得了不少大股东腾讯的支持和帮扶。2018年贝壳找房进驻腾讯新闻的房产入口。2019年4月,贝壳找房正式开通微信钱包入口,成为微信第三方服务“十二宫格”推荐服务之一,与京东美团、拼多多等大小巨头并列。

今年7月16日,贝壳找房宣布为腾讯系QQ浏览器看点快报、QQ看点等多款信息流产品提供房产信息和服务内容。

而贝壳找房的出现,也正好可以补齐了腾讯在居住领域的拼图。目前,微信端口已经将衣食住行核心需求全部满足,而贝壳找房就是那个“住”,完成了其对房产领域的布局和流量收割。

除腾讯之外,贝壳找房的幕后资本“天团”还包括软银、高瓴、红杉等。据了解,贝壳集团创始人左晖持股28.9%,为第一大股东。其次为腾讯持股12.3%,软银10.2%、高瓴资本5.3%。

三、“前狼后虎”竞争激烈,未来营收需更加多元化

在贝壳找房疯狂成长的这几年,他与房产中介端口之王“58同城”的恩怨,成为了地产中介市场最热门的话题之一。

2018年6月,姚劲波组织的“真房源誓师大会”召开。与会嘉宾包括:我爱我家董事长谢勇、中原大陆区主席黎明楷、麦田房产副总裁吴存胜、龙湖冠寓数字总经理王晓东等。

2019年4月23日,左晖发起新居住大会,来自全国超800位中介品牌方、店东店长来到北京,庆祝贝壳找房一周岁。这场大会中途,58旗下安居客指责贝壳盗用房源信息涉不正当竞争,向法院提起诉讼,并索赔9000万。随后,贝壳以同样的理由反诉安居客,索赔1亿元。

在这场涉及行业利益之争中,拉帮结派、攻击争吵、甚至诉讼封杀仍在轮番上演。在多家竞争对手的围攻下,贝壳找房如今的境遇可谓前狼后虎,即便IPO已成功,仍还远未到高枕无忧的时候。

除了激烈的竞争压力之外,贝壳找房还必须探索出一条更加多元化的营收模式。

在贝壳找房目前的营收构成中,主要为存量房交易、新房交易以及金融服务、房屋翻新等新兴业务三大板块,其中存量房和新房的交易收入占总营收的比重超97%。

比起“大居住平台”的目标,贝壳找房目前只建构出了大厦一角。

在左晖的蓝图中,未来的贝壳业务将涉及不动产住宅的全产业链,分为制造、交易、居住和以金融为代表的服务支持四个领域。

为探索更多元化的营收模式,在2020年2月,贝壳针对新房业务,正式推出了涵盖VR看房、VR带看、在线认购、无理由退房、在线退款等多个功能的“VR售楼部”,为购房者提供看房、选房、认购的一站式线上购房服务。除此之外,贝壳找房还推出了“被窝家装”,涉足家装服务,社区服务等领域。

可以说,虽然贝壳IPO成功,但距离平台大池的终点仍有漫长的道路要寻找、摸索、攀登。在冲击千亿市值的道路上,贝壳还有许多的想象空间。