慎防十大潜在盖牌效应

房市十大衡量指标

淡江大学产经系前副教授庄孟翰表示，当前房市出现十大「盖牌」效应，不论价、量，都未真实呈现，台面下潜在超额供给的压力，要比预期中要高。

德明财经科技大学客座教授、中华不动产仲裁协会仲裁人庄孟翰观察当前房市指出，尽管政策一波波祭出调控措施，但迄今仍价量背离，且代表预售屋及新成屋房价的国泰房地产指数，已被代表中古屋房价的信义房价指数超越，部分区域房价也持续创高，外界「有看没有懂」，主要都是房市潜藏「盖牌效应」。

首先，以低总价掩盖高单价：为迎合刚需、控制总价，坪数缩小，但单价被推高。

第二，实价资讯被浮报的装潢、家具赠送垫高：预售屋完成签约后，必须在交易签约30天内登录实价，但台面下扣除退佣及装潢、家具赠送的实际交易价格，或更改案名再继续卖，都是追踪不到的「盖牌」地带。

第三，房地合一税2.0「盖牌」潜在转手量：重税锁住2～5年投资客持有时间，潜在供给被盖住。

第四，建物买卖移转栋数除包括中古屋之外，还有三～四年前已售预售屋，因此要用这个指标来解读房市买气，难免会失真，产生盖牌效应。

五，使照量远小于建照量，主要是缺工缺料、工程递延，甚至有些建商不开工、歇业，都会让实际使照量递延或被盖牌，未如预期的放量。

六，销控台上、台下的销售率差异，造成的盖牌效应。

七，土地交易量失真，因为业界仅统计上市柜公司及实价登录资讯的成交金额，其实为数可观的自然人买卖土地的交易金额仍被盖牌、未被揭露。

八，都更和危老重建案地主释出户、自主更新未售户，新增供给也产生盖牌效应。

九，少子化现象牵动家户量激增，但家户比下降，衍生新增小宅需求。

第十，产业进驻及就业人口成长带动的社会增加率，掩盖住区域实际供需结构，因此特定区域房价被推升。