松江区新桥镇工业区庙三路片区存量盘活转型案例

编者按：为进一步推进本市产业园区城市更新工作，为存量产业用地的盘活更新提供政策指导和案例经验，切实提升产业用地使用效率，促进经济高质量发展，我委特别开设“产业更新”专栏。该专栏将定期集中展示各类产业园区城市更新的优秀案例，为各园区和相关部门开展存量产业用地二次开发工作提供经验和参考。

近年来，松江区持续加大存量低效用地的收储力度，为长三角G60科创走廊高质量发展不断积蓄发展空间。新桥镇作为长三角G60科创走廊桥头堡，主动通过二次开发从“土地存量”寻求“发展增量”。新桥镇工业区庙三路片区以新庙三路为中轴，南至G60沪昆高速、北至明中西路，面积约810亩，自2018年启动二次开发以来，收储地块约380亩，调整企业约30家，投入约7亿元，是新桥镇最具代表性的低效用地二次开发示范片区。

主要措施1：加强供需对接，低效物业定制改造高端厂房

园区早在2002年引进某国际知名制造业企业，该企业是美国独资公司，主要生产工业用电磁阀及气动阀，隶属于世界500强企业。当时该企业位于松江区新桥镇新格路８号，占地面积3000平方米。

2009年，该企业提出由于发展需要，希望能再租赁新的标准厂房以提高产能，降低成本，提高市场竞争力。经考察，园区有庙三路1号地块，原业主为上海吉仕箱包有限公司，占地面积3.2万平方米，厂房面积1.6万平方米，当年吉仕箱包已亏损110万，上缴利税仅30万，且设备陈旧技术落后，缺乏品牌支撑，市场占有率小。作为土地租赁方的新桥资产经营有限公司也有意对该地块进行二次开发，改变该地块占地广、能耗高、效益差的状态。在属地政府的积极协调下，新桥资产公司最终按照流程提前与吉仕箱包解约，通过定制化改造的形式为该企业提供了16600平方米三层厂房，为企业进一步发展提供了良好的条件。经过多年的发展，该企业已跻身年税收亿元以上企业行列，且生产研发规模还在不断扩大。

2022年底，该企业再次提出，由于企业未来业务将有较大增长，目前空间已无法满足企业的需求，希望能够再扩大厂区面积。经协商，双方约定继续采用定制代建模式，园区通过拆迁收储再开发的方式，在现有厂房北侧约62.1亩工业用地上定向建造厂房，作为其高端电磁阀研发制造基地。目前该项目正在抓紧建设，投产后该项目预计年产值达6亿元，年税收9500万元。

图1：庙三路1号地块前后对比图

主要措施2：创新合作模式，合理实现地块二次开发

宝燕地块面积190亩，二次开发前处于低效利用状态。为更有效地开发和利用该区域，新桥镇政府和企业决定采取分割盘活的方式，将地块分为两个部分。其中，81亩土地由宝燕工业科技（上海）有限公司继续持有，并进行改造提升再利用；其余109亩土地采取“土地回收+滚动开发”的模式进行二次开发。

宝燕自留地块：为提高地块高效利用，上海美弗林科技有限责任公司作为宝燕地块业主关联方和工信部“专精特新”创新孵化基地(筹)的联合运营方，基于前期与北京数字万融的合作，引入工信部中小企业发展促进中心资源，改造完成后将引进以“专精特新”企业为主的制造业企业，提升地块产业品质。

滚动开发地块：根据市场需求和企业的实际情况逐步推进土地开发，既避免了土地面积过大企业消化不掉的情况，又能及时为市场供应可用于生产的资源，满足企业和市场的需求。目前，该地块已进行第一轮开发，引进的海能基石技术有限公司、上海联泰科技股份有限公司、上海食光来了食品科技有限公司项目均已通过项目准入，预计投产后每年将创造销售额约25亿元、税收约1.4亿元。

图2：宝燕地块前后对比图

下一步，新桥镇工业区将加强政策宣贯，引导二次开发新拿地企业充分利用产业用地资源，推进“工业上楼”，打造“智造空间”，鼓励企业进行数字化转型，将庙三路片区打造成智能制造技术应用示范工厂的集聚区。

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