《「我是有錢人」迷思738》告訴年輕人「要買房，而不要租房」，一定是正確的建議嗎？

台湾房价所得比超过全球标准，对年轻人而言买房相当困难。联合报系资料照

前一、两星期，网路上有一篇房产达人所写的一篇，「破解年轻人买不如租」的文章。该文的大意是：年轻人不用担心买了房之后，万一失业或减薪了而没钱还房贷。因为，若遇到紧急状况，随时可以卖掉房子，便可以让自己「安全下桩」。

然而这种说法从财务安全的角度来看，却完全没有考虑资源并不多的小资族，其「临时卖房的房价下跌风险」，以及很重要的「将自备款及租金差额（因为台湾租金报酬率低，同样房型的每月租金，远低于每月所还房贷金额）进行投资之后所累积财富」的比较利益。

为了方便读者了解租屋及购屋的决策差异，笔者实际以自备款300万元，购买1000万元房子为例。租屋参考台湾租金报酬率约2%~3%（https://gooptions.cc/房屋投报率多少？/，每月租金为1.67~2.5万元）的水准，假设租金设定为2万元。

至于购屋者，则以透过政府最新推出的「青年安心成家方案」，一段式年利率固定1.775%，贷款期间30年，且利息30年不变，每月本息摊还的金额就有2万5093元（https://ttc.scu.org.tw/memdca2.htm），两者比较请见下表一。

说明1：以上假设前提为购屋总价1000万元、贷款7成（自备款300万元）、使用政府优惠青年安心购屋专案利率（目前一段式机动利率为1.775%：https://www.tcb-bank.com.tw/personal-banking/loan/mortgage/policy-loan-01）、假设利率30年不变、贷款年期30年说明2：假设一般房屋的折旧率为2.5%，并采「定率法」折旧（https://web.hocom.tw/h/ServiceDetail?key=5cea2&set=7&cont=232217）注：https://esg.gvm.com.tw/article/31489

从上表一可以看出，买房30年后的土地加房屋残值（约510万多元），低于用原先只用「300万元自备款」，进行单笔投资之后的本利和（约728万多元）。只不过，就算房价30年后，还能卖到1000万元，但读者可别忘了，租金与本月本息摊还之间，还存有一段「租金差额」，可以用来进行投资生利。

更何况，因为贷款户前几年，几乎都只是「还利息，少还本金」，所以，卖屋后偿还银行「所偿本金」之后，屋主能拿到的余额其实并不多。所以，笔者又制作了下表二。

说明：自备款及房租差额的投资年化报酬率为3%

以上表二对于在「租屋或买屋间很难做抉择」人，其实有以下3个重大的决策意义：

首先，不买房之下的「长期投资复利资产累积效果」可能更为惊人。就算25岁年轻人购屋之后，在贷款还清的30年间，都不会面临卖房子的窘境。只是30年后，虽然手中有一间房子（土地加房子的残值，大约只剩510多万元），但手中却因为收入全都用于还房贷，而没有闲钱投资及储蓄。若要将房子卖了以退休养老，实际能卖得价钱，还必须参考当时行情水准而定（有关这部分的比较，笔者日后有机会再另文分析）。

至于「只租不买」的年轻人，这30年间，如果将期初的自备款300万元，以及每年的租金差额（因为每月房贷还款金额，比每月租金多5093元、一年就可省下6万1116元）进行单笔及定期定额投资，虽然名下没有房子，但只要用对方法、不乱投资，年化报酬率只要比银行定存利息（目前一年期定存利率约1.6%~1.7%）稍高一些的3%（台股市值型ETF的0050，过去20年定期定额下来的年化报酬率约有6%左右），就可累积出1027万6635元的净资产。

当然，特别值得读者注意的是：以上「长期投资可累积庞大财富」的前提，必须是「除了期初的自备款外，每月租金差额（每月本息摊还金额-每月租金）也要纳入定期定额的投资」才行。否则，租屋30年的累积财富效果，还是可能不如购屋来得好。

其次，很重要的是：假设手中握有300万元自备款的小资年轻人，都还不见得「购屋一定赚（临时卖屋会有跌价风险）」时，一般手边没有那么多本金、借贷金额可能更高的人（例如贷款成数8、9成），还更将面临高杠杆的风险，不得不慎！

尽管投资报酬率有可能更低，但长期年化报酬率3%，算是很正常而较低水准，很容易达到；但房价在急于脱手要卖时，跌个3%恐怕还有可能是最低水准，亦即：跌幅还可能更多。也就是说，当「房价下跌还可能更多、投报率进一步可以再提高」之下，买屋风险更可能高於单纯租屋。

更何况以上试算，购屋者还未包括房屋持有期间的房屋税、地价税、购屋仲介佣金支出、代书费、装潢、买家具等成本。且试算还是以「贷款30年」为例，假设将贷款期间缩短为20年，每月的本息平均摊还的金额就高达3万4671元。

其所产生的租金差额（贷款-租同等房屋差额）自然也就更高，也代表可以投资生利、累积财富的金额也越多。其最后与购屋间的差异，也会随着投资时间的拉长而缩小，甚至超过（请见下表三的第12年开始）。

第三，由于每人财力状况不同，有实际经过数字试算及比较后的建议，才是真正负责任及可行的方法。根据以上的试算，只有「假设租金报酬率高、房贷利率持续走低，以及房价大幅上涨」之下，购屋才有可能会比租屋要划算。例如在「投资年化报酬率不变（3%）」之下，假设房价下跌跌幅度低于3%，买房也许就比较划算。

但相对的，假设房价下跌超过3%，租屋则可能比买房划算。又例如在房价下跌幅度不变（3%）下，假设「投资年化报酬率超过3%」，则租屋会比买屋划算（请参考下表四）。

表四、贷款700万元、30年，且房价涨、跌或维持不动之下，当投资年化报酬率只有3%时，不同卖屋年期的「投资（租屋）-售屋净额（购屋后临时卖屋）」净资产比较：

说明1：以上假设前提为购屋总价1000万元、贷款7成（自备款300万元）、使用政府优惠青年安心购屋专案利率（目前一段式机动利率为1.775%：https://www.tcb-bank.com.tw/personal-banking/loan/mortgage/policy-loan-01）、假设利率30年不变、贷款年期30年说明2：自备款及房租差额的投资年化报酬率为3%

有人也许会说，薪水不可能固定不变。买房之后，还可能因为薪水逐年调升，而有另外的投资本金。但不要忘了，当假设条件必须一样之下，租屋者的薪资，也势必逐年同幅调升。那么，透过定期定额长期投资、复利效果之下的财富累积，还是有可能更优於单纯买房者。

当然，以上「租或买」的决策选择孰优？孰劣？还得看购屋者在何时卖屋？以其卖屋时的房价有多少？当事人在进行决策时，必须把各种情况及风险，都列入考虑及进行试算才行。

再例如关于购屋自备款，假设不是300万元，而是700万元，试算之后的「购屋好」或「租屋好」答案，也就会完全不同。因为在「只贷300万元」的前提之下，购屋者每月还款金额只需1万0755元，比租房子（每月2万元）还要便宜。

只不过，这样的建议对于初入社会的新鲜人来说，是非常不切实际的。理由在于：这700万元的自备款，若没有家人资助，或是收到天上掉下来的礼物，否则，极不太可能成真。

可以这么说，许多诉求「租不如买」的所谓「专家」，指的是以上这些「资金雄厚（自备款多）」的有钱人，而不是财务已经满吃紧了，连进行积极性投资以累积财富都不够的「小资族」。

所以，笔者的总结倾向是：只要现金在手，特别是透握积极稳健投资之后，所累积的流动性最高，可支付各种情况开销的现金，恐怕更甚于流动性低的「不动产」。

当然，很多专家会跟年轻人说：不买房，老了没房东愿意租房子给你（请见以下的报导：https://topic.ctee.com.tw/superaging/article03.htm）。但个人认为这个答案，却是有点严重误导民众之嫌。

因为首先，老人租不到房的问题很多，不能一概而论。其中，「有可能在房子里身故」固然是房东，不愿意租给老人的原因之一（但不要忘了，老年人因生病而亡，房子还不会被列入「凶宅」，现在反而有更多年轻人或中、壮年人，是选择在租屋处「轻生」，这才会被列为「凶宅」，并降低房屋的价值，但说到底，

房东最在意的是「怕老人家缴不出房租，又还可能病死在屋里」。

其次，只要手中握有满满的现金，就算没有房东愿意出租，时下许多养生村，却是敞开了门，欢迎这些有钱爷奶们的。所以，关键重点并不在于「老年人租不到房子」，而是这些租不到房子的老人「没有钱」。这恐怕是存有「买房以便有地方住」民众，「人云亦云」、「不求甚解」下的一大迷思。

再者，年纪大了要租屋，也不是没有方法可解。有此疑虑的民众，可以参考以下网址所提到的内容（例如透过小孩去跟屋主洽谈租屋）。

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