有了銀子、不要老子？留房給子女 先懂「5件事」

有土斯有财的观念深植人心，年轻时努力打拚，期盼年老或死后，留下不动产传承下一代，不论生前赠与，可以将财产送给属意之人；或是死后继承有高免税额等，各有利弊......本篇将解析不动产继承的优缺点，从五个角度教各位爸妈，聪明运用不动产传承的技巧，让子女不争吵、同时避开自己可能被弃养的窘境。

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如果想以生前赠与，可透过写赠与契约签但书，且附带条件，万一子女不孝，未遵守条件，即可诉请返还。 图／freepik

优点1：拥有高免税额

在不动产传承时，有优点一定要适时利用，例如遗产税的高免税额。律师周安琦举例，假设李妈妈拥有1500万的不动产，她选择以生前赠与的方式，使用赠与税免税额扣除，每位赠与人仅有244万元免税额，剩下财产需缴税。

但若以遗产税计算，遗产税的免税额有1333万，另加可扣的扣除额(例如：父母扣除额123万、丧葬费扣除额123万、子女扣除额每人50万等)，继承者反而不用缴税！

优点2：儿女孝顺安心终老

许多人努力辛苦赚钱一辈子，生前将财富传承给子女，却发生「有了银子不要老子」的憾事，逼得父母宁可选择死后才让孩子继承，避免无法安心终老。

恩典法律事务所主持律师苏家宏提醒，如果想以生前赠与，可透过写赠与契约签但书，且附带条件，万一子女不孝，未遵守条件，即可诉请返还。

然而在不动产继承时，更多时候因为一些眉角没注意到，反而容易造成许多家庭纷争不断，像是产权和税务问题都要特别留意，下方将介绍不动产传承的注意事项。

注意事项1：无法将不动产财产留给同一人

张伯伯因病过世，留下一栋房子和5000万元现金遗产，他和配偶育有一对子女，儿女各自成家，房子是张伯伯和老伴建立的起家厝，分产时儿女有意出售，但高龄的张奶奶却不愿离开，张奶奶即将被迫搬离原本的家，一家人为了房产怎么分，天天吵不停...

周安琦指出，由于张伯伯生前并无规划遗嘱，依法规定，不动产由张奶奶和其子女，共三人一起平分，每人取得1/3，但儿女意见不同，处分资产时困难重重。

她建议，张伯伯生前若预立遗嘱，指定不动产留给太太，虽然遗嘱会侵害到「特留分」(指法律保障继承人一定可分配到的部分)，但张伯伯可透过存款或保险股票等其他资产，分配给其他继承人，让其他继承人的特留分不受侵害，如此一来，可安心指定不动产留给某位继承人。

从张伯伯的故事可发现，他因未事先预立遗嘱，造成死后唯一房产，无法如张伯伯所愿让太太得以终老。律师指出，倘若张伯伯名下仅有一栋房产，并无留下任何其他资产，这时候就会更加麻烦。

注意事项2：房屋所有权人众多，需费心处理

若张伯伯预留遗嘱，交代唯一财产房子留给配偶，侵害民法特留分规定，但又无其他资产可分，周安琦透露，这时就会出现房屋所有权人众多的窘境，导致共同继承人对是否出售房屋意见分歧，将视共有人及持有比率，皆超过半数同意时，才能进行处分。

不过，当持有比率超过2/3时，不论人数是否过半，都能处分。如果张伯伯的儿女都同意出售，即使张奶奶一人不同意，也无法改变被卖掉的事实。

确认符合出售比率的门槛后，欲出售房产的继承人找到买方出价，也同意出售后，便能以存证信函通知不愿出售房产的继承人，询问是否用相同条件行使「优先购买权」，若对方不愿购买，或超出回复时间仍然没有回复，欲出售房产的继承人就可卖出。

注意事项3：出售房产需缴「房地合一税」

王太太在2016年1月买有一栋1000万元房子，贷款800万，但王太太不幸于2017年3月过世，子女继承该房产，但年轻人无法负担房贷，以1千万元出售，原以为还完贷款有200万收入进帐，没想到美梦却在缴交房地合一税时破灭......

恩典法律事务所律师周依洁分析，当不动产以遗产方式继承，将以「土地公告现值」计算。

举例来说，公告现值400万，房子以1000万卖出，中间价差600万，就会以600万计算房地合一税，再加上因为王太太持有时间低于2年，需缴最高税率45%。

暂不讨论有无自用住宅优惠或有无其他费用可扣抵的情形下，王太太的子女必需缴交270万(600万*45%)的房地合一税。

这样看来，必须缴交的270万税金与原先认为可赚取的200万利润相比，反倒不划算，因此律师建议出售前，应该先查清楚持有年限及课征税率，再决定是否出售。

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