直击东京最贵商办地段　科技应用促「微型办公室」崛起

▲日本东京商办吹起「小宅风」，在地业者观察，近年小型商办需求明显增加（图／记者项瀚摄）

记者项瀚／东京报导

日本东京商办吹起「小宅风」，在地业者观察，近年小型商办需求明显增加，且观察这类产品，租金表现较出色，投报表现也更好。台湾商仲专家观察，国内也出现相同现象，因此也有开发商嗅到这商机趋势，推出所谓的「微型商办」。

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近年大陆经济表现不稳定，部分资金外溢，流入日本东京房地产市场，其中当然也包括商用不动产。而观察近年东京商办市场，出现了明显的「‘小宅化」趋势，小单位的办公室空间需求提升。

日本在地建商解释，主要原因包括科技应用进步，居家远端上班越趋普及，尤其是在后疫情时代，同时公司行号也能省下更多成本，另外一些企业也纷纷考虑到BCP策略（Business Continuity Planning），也就是为了保护公司营运免受灾害、事故的伤害，而制定的营运持续计划，开始找寻次要办公室、第二据点，这也让小型商办需求上升。

东京商仲、株式会社住吉商事社长富永哲铭表示：「近年来，东京不少商办大楼房东也看准『小宅』需求，开始把原本的办公室空间切得更小，像我们公司所处于的虎之门地区大楼，就有楼层从原先的单层主建物300平米（90坪），切成30~100平米（9~30坪），以增加租金效益。」

富永哲铭补充：「东京部分精华区土地，大楼产权握在大财团手上，基本上只租不卖，但同时也有一些其他大楼切成小坪数商办空间出售，或是老商办整栋重建，走小型商办路线出售，以单户主建物30~50平方米（9~15坪）来说，租金报酬率可达4~5%，优于一般面积较大的商办产品。」

进一步观察东京各区平均租金价格，明显看出坪数越小、价格越高。以主建物15~30坪的物件来看，以虎之门每坪6640元摘冠。富永哲铭表示，虎之门是东京精华地段，除商办大楼，还有不少国际级酒店，包括Andaz等等。

▲东京各区平均租金行情整理，以小型的商办空间来看，虎之门表现最出色。（表／商三鬼商事统计）

至于国内商办市场，高力国际业主代表服务部董事黄舒卫表示：「从需求面来看，也出现M型化现象，传统顶级大型商办需求持续存在，大者恒大，同时小坪数的商办空间需求也越来越多，尤其是整栋规划、具有企业门面、多元『公设』价值的产品。」

兴富发集团看准此趋势，积极布局所谓的「微型商办」，目前在台中七期已推2案，分别是「市政万象广场」、「市政壹号广场No.1」，前者已完销，后者则规划890户，规划25~48坪，目前已有200多笔实价揭露，成交单价落在76~93万元，总价落在1800~4500万元。

《ETtoday新闻云》访问兴富发主委黄惠玲，她表示，去年919打炒房前，七期微型商办案投资客比例高，而之后中长期置产、自用型客户比例大增，自用型客户除青年创业、公司转型，也有中南部地理位置相对外围的老牌大厂，希望进驻七期黄金地段，增添公司门面，作为接待贵宾的据点，「观察，七期的微型商办需求稳定，潜力十足。」

▲兴富发在台中七期推出2大微型商办案。（图／记者陈筱惠摄）

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