中信，杀回了房地产

文/十一弟

七年前，两大央企——中信集团、中海地产，有一桩大交易。

中信把旗下的地产业务，打包在一起，整体卖给了中海——

总对价310亿。

当时，中信的房地产业务规模，已经滚得很大了——

遍布全国25个城市，覆盖了北京、上海、广州、深圳等核心城市。

这些土地项目的总建筑面积，大约有2400万平米，也是一个巨无霸。

彼时，很多投资者对这桩交易并不看好，有一些质疑。

后来，在中海的业绩会上，郝建民进行了回击——

“谁跟你说的，等我卖了你再去看看。”

实际上，把中信的地产业务收入囊中，中海并没有花费现金。

它向中信支付的收购对价——

是上市公司10%的股票，以及转让了四个商业项目。

于是，中信跻身中海的第二大股东，仅次于中建。

时至今日，中信仍然持有中海10%的股份，过去七年里，从未进行过减持。

将地产业务整体打包出售以后，很长一段时间，中信从房地产行业淡出了。

但这两年，它又卷土重来了。

前几天，通过招标遴选的方式，上海杨浦区出让了一个历史风貌保护项目。

最终确定的实施主体，是两家企业组成的联合体——

扬州锦泰地产发展有限公司持有87%的权益，上海滨贸企业管理有限公司持有13%的权益。

其中，上海滨贸是杨浦区下属国资企业。

而扬州锦泰背后的股东，是中信下属子公司——中信泰富地产。

它一度是中信房地产业务的旗舰平台。

拿下87%的权益后，接下来主导上海杨浦项目开发的真正金主，其实就是中信泰富地产。

十一弟查了下，这是一个综合性项目，开发业态有商业、办公、住宅。

计容面积超过18万平米，其中可售住宅面积有上十万平米，占比六成左右。

项目旁边有一个新盘——上海瑞安·翠湖滨江，房价要卖到21万/平米。

按此推算，上海杨浦项目仅住宅部分的货值，大概就有218亿。

这块地的起拍价很高，超过了114亿。

若非中信这样的大央企，中小开发商很难吃下来。

中信做了测算，持有项目87%的权益，对应承担的资金，需要108亿。

在房地产市场沉寂多年，中信一出手，就是大手笔。

去年，位于广州荔湾区的广船地块挂牌出让，起拍价超过187亿。

在广州土拍史上，这是一块“准地王”——

总价排名第二，仅次于当年广州亚运城255亿地王。

最终，中信与中船集团设立的合资企业，底价拍下了中船地块。

广船地块也是一个综合性项目，其中包含了大量住宅面积。

从去年到现在，仅广州、上海这两块地，中信泰富需要承担的资本开支，就超过了两百亿。

中信集团是一家总资产逾十万亿、营收六七千亿的大型央企。

它的业务板块多元化，金融、先进材料等业务占比很高，并且拥有多家核心企业。

比如，中信银行、中信证券、中信信托、中信泰富特钢、中信矿业。

在中信的业务结构里，房地产的角色，相对较弱——

对于房地产业务，它并未单独列出，而是划归在了新型城镇化板块。

中信的新型城镇化板块里，除了房地产，还囊括了工程施工、环保、基础设施等业务。

去年，新型城镇化板块收入大约534亿，占中信集团的营收比重，不到8%。

其中，从事工程施工的中信建设，收入为240亿。

而房地产业务收入，大约126亿。

在中信体系内，从事房地产业务的平台，有两家核心企业——

中信城市开发运营有限责任公司、中信泰富地产。

中信城开定位为智慧城市的开发建设，业务领域包括城市更新、TOD、区域产业转型升级。

去年，中信城开的收入为54亿，销售额不到28亿。

这个销售规模，在房地产行业，几乎没什么存在感。

在房地产业务上，胃口和野心更大的，其实是中信泰富地产——

去年的房企销售榜单上，它的销售额超过123亿，排在一百名以外。

今年前十个月，中信泰富地产已经卖了134亿，挺进了百强房企。

接连拍下广州、上海两宗百亿地块的，也是中信泰富地产。

作为中信旗下地产业务的核心平台——

它大举投资的开发项目，主要有城市综合体、商业地产，以及住宅。

十一弟查了下，在楼市转入下行周期的两年前，中信泰富地产的拿地力度，明显加大了。

2021年，它在无锡、扬州和青岛，拍了五块地——

土地储备面积，从不到400万平米，增长到了572万平米。

去年，连同广船地块在内，中信泰富地产在苏州、济南，又拍了三块地——

它的土地储备面积，增长到了634万平方米，创下历史新高。

今年，除了刚刚拿下的上海杨浦历史风貌保护项目，已经在无锡抢到了一块地。

七年前，中信集团把2400万平米的土地项目打包卖给了中海。

如今，六七百万平米的土地储备，还不到原来的三分之一。

但这两年，中信的拿地力度，释放了十分明显的信号——

当年的胡汉三，又要回来了。