中央定调货币政策宽松，房奴迎来利好！房贷利率明年必跌破3%？

12月9日，中央政治局会议在北京召开，会议内容一经新华社发布便引起了广泛关注。其中，货币政策被定调为“适度宽松”，这一表述为即将到来的2025年降息政策奠定了坚实的基础。

尽管“适度宽松”的字眼看似温和，但实际上，这一措辞几乎等同于“放水”。回顾历史，自1993年以来，仅有2009年和2010年曾对货币政策采用过“适度宽松”的描述，其余年份则要么是“从紧”，要么是“稳健”。

2009年至2010年的“适度宽松”货币政策带来了什么结果呢？答案就是著名的4万亿元刺激政策。

这一政策在当时有力地推动了经济增长，其影响深远。如今，当我们再次面对“适度宽松”的货币政策时，不难理解其背后的深意。简而言之，我们可以将“适度”二字抛诸脑后，直接理解为2025年的货币政策将会更加宽松。

那么，“放水”、“宽松”的货币政策与老百姓的日常生活究竟有何关联呢？首先，最直接的影响体现在物价上。货币供应量的增加往往会导致物价水平的上涨，这是经济学中的基本原理，每个人都会因此受到影响。

其次，宽松货币政策还会对贷款市场产生深远影响，尤其是房贷市场。随着货币政策的放宽，房贷利率有望进一步下降，这对于广大购房者来说无疑是一个好消息。

事实上，近年来房贷利率已经经历了显著的下降。不少购房者的首套房存量房贷利率从6%以上的高位直接降至3.3%左右的低位。这一变化不仅得益于国家统一协调商业银行调整固定加点数，还与五年期LPR的大幅下降密切相关。

回顾今年，五年期LPR的变动尤为引人注目。今年1月，五年期LPR为4.2%，而到了11月，这一数字已经下降至3.6%。考虑到12月大概率会维持上月水平，基本可以确定今年五年期LPR下降了0.6个百分点。

根据房贷利率的计算公式可知，随着五年期LPR的下降广大购房者的商业贷款利率也相应降低了0.6个百分点。明年要想房贷利率进一步下调，只能寄希望于五年期LPR的继续降低。这也是为什么我认为中央政治局对货币政策“适度宽松”的定调为房贷利率进一步下降打开了空间的原因。

五年期LPR在明年具体能降多少呢？我个人认为，应该在40个BP至60个BP之间。

2024年五年期LPR的下降幅度已经相当可观，这主要是因为前期房贷利率维持在高水平，这是为了尽快为了抹平存量房贷和增量房贷利率之间的差距。因此，在今年已经下调了0.6%的基础上，明年再降40至60个基点并不算少，完全符合中央关于货币政策的表述。

我们假设按照中间值0.5%来计算，明年年底五年期LPR会降至3.1%，而当前全国存量首套房商贷利率普遍为五年期LPR减去0.3个百分点左右，所以大部分人的房贷利率可能会跌至2.8%。

与此同时，从2025年1月1日起，首套房公积金贷款利率也将降低至2.85%。这一数字在未来甚至可能高于商业贷款利率，意味着公积金贷款利率同样存在下降空间，可能会降至2.7%以下。当然，公积金贷款利率每年调整一次，在现有政策不变的情况下，购房者需要等到2026年1月1日才能享受新的低利率。

房贷利率的不断下调有利于释放出更多的消费潜力。随着月供的减少和可支配收入的增加，家庭和个人将有更多的资金用于消费。这也符合中央政治局提到的另一个要点——扩大消费需求。

因此，从货币政策的角度和扩内需的方向来看，五年期LPR继续大幅度下调并促使房贷利率跟跌将是板上钉钉的事情。

另一方面，在货币宽松的背景下，银行为了维持利率水平，必然会在贷款利率下降的同时调整存款利率。当前，四大行一年期定存年化利率已经降至1.1%左右，预计明年继续降息，一年期定存利率肯定跌破1%，期限较长的定存和大额存单可能会维持在1.5%以下。

货币宽松带来的另一个影响是现金的购买力下降。这不仅体现在通过存款能够带来的收益越来越少上，还表现在货币的实际购买力因通胀而“缩水”上。

在这种情况下，负债在某种程度上反而变得“划算”起来。当然，这并不意味着我们应该盲目负债或过度消费，而是要在合理规划的基础上充分利用当前的货币政策环境。

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