租霸橫行／房客不交租也不離開！逆權侵占 紐約房東沒輒

纽约市和州的租房法律普遍偏向保护房客。(记者颜洁恩／摄影)

纽约市和纽约州的租房法律都偏向保护房客权益，房东即使有合理的迫迁房客的理由，也必须向房屋法庭递交文件提出诉讼，经过漫长的程序才有可能将房客赶走；许多恶房客正是抓住一些法律漏洞，不交租、不离开，「逆权侵占」别人的财产，令业主相当没辄。

即使租霸也有权利

租霸可以是过去交租的房客、前业主的亲戚，或者是住进某房产特定时间后再也未离开过的人，但他们必须出示相关证据，显示该房产是合法地居住；据纽约州法律，在某房产上居住至少十年的租客可提出申请，无需获得原业主的允许便可合法居留；而在纽约市，租客只须合法居住满30天，便可获得这项权利，这意味着业主不可换锁、移除房客的物品，或者切断水电源将人赶走，否则反而会被警察逮捕。

租客一旦提供了合法的居住证明，法律便会为租霸提供很大程度的保护，要迫迁便很难；这是出于对已建立长期合法居住权租客的保护，确保他们不会被任意驱逐，而在法律更偏袒租客的纽约市，这也是为了在一定程度上避免某些房产遭到长期空置或废弃。

业主可驱赶房客的理由包括：租约到期、租客拒绝交租或严重违反租约内容；法律规定，业主须提前十天向租户提出驱逐通知，若租客置之不理，业主可向房屋法庭提出诉讼；只要法官签字同意，房客便会收到传票，接下来就由警长办公室(Sheriff's office)执行强制驱逐令。

不过，纽约市处理这些案件花费的时间平均是两年，且租客常获得免费律师协助，整体上对房东不利；于是租客在此期间内继续拖租、免费居住，若被法院判决败诉才一走了之，房东要追讨租客所欠金钱，另须到「小额法庭」(Small Claims Court)申诉，又将是漫长的等待过程。

纽约市华人房东出租房屋不少人是不合法的，例如出租地下室，自知理亏的房东遇到租霸时，也难以通过法律保障自己，只好自认倒楣；一些「专业租霸」懂得房东的弱点，所以四处蹭住，一住就能赖上大半年，深知业主拿他们没办法。

业主应如何保护自己

业主应避免房产长期闲置的情况，设置照明和监控设备，一旦有人未经许可进入该区域，就要在其法律权益生效以前立即采取行动，将此事以私闯住宅调查，让警方介入把人赶走即可。若要将房产租出去，一定要做好房客的背景调查，挑选有信用的人。