房东房客租金明算帐　8个租房Q&A双方不吃亏

来源：好房HouseFun

房价居高不下，租屋成了不少人不得已的选项。然而不论是包租公或是租屋族，对于租金总是各有立场，怎么样拿捏才能让双方都不吃亏？

房东篇秀秀一家刚搬进内湖新家，决定把住了二十年的老公寓出租，大伙儿推派秀秀全权处理招租事宜。

升格新手包租婆，秀秀马上面临许多烦恼。老公寓邻近政大学区，她犹豫着应该简单整理后整层出租，还是花点钱改成分租套房？考量租金报酬率，最后还是决定装潢成分租套房。

换上全新家具，老公寓摇身一变，吸引不少学生上门询问。缺乏经验又心软的秀秀禁不起学生讨价还价，以每间套房七千五百元价格出租，有租客提出「一次缴清一年房租，寒假免一个月租金」条件，也有包租婆朋友建议秀秀保障自身权益，干脆在合约注明租金为半年缴。

三间套房很快就收到订金，秀秀正着手准备租赁合约时，突然接到一名上班族来电，表示愿意以八千五百元月租金承租，令秀秀十分心动，犹豫是否该牺牲两倍订金，退掉其中一位学生的租约......

Q1.不同房型的租金金额应该怎么订？徐铭达建议，先上网查询邻近待租物件价格，透过比较值做加减分调整，若周边待租物件屋龄偏老，重新装潢有机会提高租金，附家具租金也可比空屋高，但应避免订价过高吓跑房客。

从房型来看，独立套房价格优于分租套房与整层，整层出租多半是空屋状态，租金价格弹性较大；分租套房含小工概念，虽有两道门锁，但安全性不比独立套房，房东取得条件较低，多无独立门牌，租金要比独立套房略低。

Q2.租金季缴、半年缴、年缴对房东来说有利吗？一般租赁多以「月缴」为主，但一次能收到一整年租金的「年缴」制度，对房东来说确实最有保障。

徐铭达表示，实务上会选择年缴者，多半是像秀秀所遇到的情况，以一次缴清租金作为议价筹码，但如此一来若房客临时退租，便很容易有后续退租纠纷。

徐铭达解释，除非合约上有特别注明「年缴」，若房客一次缴清整年租金，应视为「预缴」，假设房客中途不租，房东仍有义务退回剩余租金。

Q3.收了定金之后就代表租约成立了吗？《民法》第248条规定：「订约当事人之一方，由他人受有定金时，推定其契约成立。」定金是契约履行前的一种承诺，看屋后若房客有意承租，房东亦愿意出租给他，房客便预先付给房东一定金额，用来确定双方均会履行租约。

定金支付并无法定上下限，房东通常会自订金额请房客支付。对承租行为而言，不论定金多少都代表一种承诺，可依双方租赁意愿强弱而决定数额。起租后，定金即转为押金。

Q4.已收定金， 但又不想出租了，该怎么办？根据《民法》第249条第1项第3款：「契约因可归责于受定金当事人之事由，致不能履行时，该当事人应加倍返还所受之定金。」

以秀秀为例，若已收学生1,000元定金，却反悔想用更高租金出租予他人，秀秀即须赔偿2,000元给该名学生。

徐铭达建议，站在房客立场，若遇到非常喜欢的物件，可多付些定金，一旦房东反悔还可多赚一点，但若房东要求定金过高，法官认定违反比例原则，可令房东返还部分。

房客篇伟伟是大一新生，因没抽到宿舍，趁开学前赶紧北上找寻租屋处。一口气看了数间房子，伟伟决定多花点钱租套房，付房东两个月押金与第一个月租金，开开心心迎接大学新鲜人生活。

转眼半学期过去，伟伟与班上几位同学感情十分要好，其中几人受不了宿舍门禁规定，兴起在外合租房屋念头，想揪伟伟加入，但伟伟已跟房东签了一年租期，担心毁约会被没收押金，只能作罢。

伟伟三不五时就会到同学租屋处串门子，发现房东提供给他们的家具都是新的，客厅电视又大，相较之下伟伟的小套房不但家具老旧，浴室还有壁癌剥落，让伟伟想要求房东酌减租金。此时伟伟家中财务出现状况，眼看无法如期缴交房租，只好硬着头皮向房东求情......

Q1.付了押金与租金，须请房东分别开立收据吗？押金在法律上称为「押租金」，目的是为担保房客定期给付租金，以及在租约期满时按时返还房屋；至于「租金」则是向房东承租房子须定期支付的金额。

依据《土地法》第99条规定，押金不得超过租金的2倍，超过部分房客有权利对房东主张用来抵付房租。至于收据的用途则是表明双方已发生货币交换的证明文件。

徐铭达提醒，租金与押金可共用一张收据，但须注明不同款项名称与金额，同时应写清楚双方姓名、身分证字号、定金保留期限、违反约定之赔偿方式等，避免任何一方发生付订拒租情形。

Q2.已付租金但又不想租了，可请房东返还租金吗？法律规定，房客只有在《民法》第424、430、435、436条等特殊情况之下，得以提前终止租约；否则若在租约期满前想搬离，就已构成违约事实，一旦契约上有约定提前终止租约的赔偿条文时，就应依照契约条文行使。

以伟伟为例，若是为了想和同学合租，造成违反1年租约事实，房东得依法没收全数押金，并按合约条文要求赔偿。

Q3.若房屋毁损或过于老旧，可请房东减少租金吗？使用期间内房屋若因老旧损坏，房客可先要求房东出面修缮，或先告知房东后再自行修缮，费用可从租金扣除。

但必须先厘清属自然或人为，前者由房东负责，后者若为房客造成，修缮责任便归属房客。若责任归属房东，房客可要求相对比例减低租金，若已达无法使用之情形，则可根据《民法》第424条规定，要求终止租约。

Q4.若想迟付租金，应如何处理？以伟伟为例，徐铭达建议可向房东主动表达困难处，借以延缓催租频率。

否则房客若拖欠房租、水、电及瓦斯费，房东可整理出欠款清单，寄发存证信函到对方户籍地址，要求限期返还价金；若房客不回应，可以「债务不履行」提起诉讼，请法院执行收回欠款。

按《民法》第440条，承租方若拖延缴租，房东可定期限来终止租约，但迟付欠款须达2个月以上租金金额。

达人小档案

徐铭达

永胜资产管理执行长全台最大包租公，服务超过2万组房东、逾20万组房客，永胜协助房东7日内收到催租金，成功率高达95%。