半地下房也住不起 失控的韩国房价与供给

韩国不动产平台dabang日前公布2017年至2021年8月房价分析资料，首尔地区半地下住宅的「传贳」（以高额押金换取一定期间房屋免费使用权的韩国特有租屋方式）平均押金，从2017年的7801万韩元、2018年8814万韩元、2019年8891万韩元，来到今年的1亿435万韩元（约新台币247万元），连年上升。

传贳是指房客支付房屋总价的5到8成给房东作为押金，签订2年以上长期租约，租赁期间不需再支付房租，租约到期后可取回全额押金，房东则以押金存入银行的利息或投资收益取代房租。

不过，虽然传贳押金涨到租屋族大喊吃不消，首都传贳房仍一屋难求，原因在于韩国政府先前针对多住宅持有者及房屋租赁祭出的一系列税负及限制措施，市场上出售及以传贳出租物件供给大幅减少，反而推升房价及租金涨势。

文在寅政府原希望借由新措施减少投资买房行为，降低需求，也刺激持有多幢住宅者释出手中房产，提高供给，没想到适得其反。

「传贳原本是有利年轻人节省居住支出、存钱买房的韩国独有租赁方式，但在目前政策干预下，反而破坏了这个环境」。一名年约50岁的大企业小主管金先生对中央社记者表示，会将房产出租的房东多是多住宅持有者，但针对这类族群的政策反而降低屋主以传贳方式出租意愿，改为月租方式，或干脆转为自用。

至于为何不会如政府预想，选择以脱手方式避免重税，金先生指出，「卖掉房产所需付的税金、费用，跟加重课税相比还更不划算，不如提高租金来支付多出的税，或转让给子女来避税」。

金先生叹道，这也会造成租屋市场供给下降、租金上涨，「租屋族的居住支出增加，更不用想买房子了」。

韩国年轻人通常会先存个几年钱，利用传贳贷款支付相对月租式或半传贳租屋来说较高的押金，传贳契约期间实际上相当于完全没有房租支出，有利加速存到买房的第一桶金。

而在房租高涨状况下，根据韩国国土交通部8月公布的2020年实态调查，直接反映在韩国首都圈购房难度的房价所得比（Price and Income Ratio）来到8倍，较以往5.7倍至6.9倍大幅攀升，意指首都圈居民必须不吃不喝8年，才可能买到房子，这让不少租屋族心一横，决定直接贷款、投入全部身家买房。

尽管政府示警，房价已经来到最高点，可能有崩盘危机，仍抵不过眼前失控狂飙的房价涨势引发民众焦虑，只怕「再不买就来不及了」，却因此造成家用贷款增加。NH农协、新韩等多数银行在8月底宣布暂停提供住宅担保贷款服务，或宣布自9月中起调降贷款金额至贷款人年收入额以下。

韩国央行韩国银行（BOK）8月26日宣布升息一码，希望借此改善房贷增加、房价及物价上升等金融不均衡现象，但至今尚未出现明显效果。

建国大学不动产系教授沈教彦指出，当前导致房价上涨因素影响太大，利用升息抑制房价有其限制；而政府为青年首购族、新婚夫妇等提供的购屋优惠，相较房价飙涨来看仍有所不足，要解决青年居住问题，还是必须回归最根本的供给问题。

沈教彦表示，韩国政府以往多以新都市开发作为提高住屋供给、抑制房价手段，现在也正在推动第3期新都市开发计划；但新开发或重建计划旷日废时，短期效果有限，韩国当前房价上涨问题预期短则5年，长则7、8年后才可能获得缓解，重新松绑对多住宅持有者及租赁相关限制，也许才能更有效缓解涨势。（编辑：黄自强）1100912