被动收入夯 收益性不动产掀风潮

商用不动产售后回租交易案例

布局收益型不动产趋势方兴未艾，全球性不动产顾问公司分析，近年国际间兴起企业创造被动收入的理财新观念，投资目光纷纷转向附带租约及「售后回租」等收益性不动产，既可享有长期稳定现金流，更兼具资产保值效益。

高力国际资本市场与投资服务部门副董事总经理黄正忠表示，企业投资收益型不动产不但可带来租金收益，为企业创造被动收入，也具有分摊本业营运风险的功能，更重要的是租金带来的现金流可再转作其他投资布局的金流来源之一。

黄正忠分析，收益型不动产类型包括店面、商场、办公室、饭店、厂办等；依租客性质又可分为两种，一为买家购置已有既有租客的带租约资产；二是卖方出售后直接回租、即「售后回租」。其中，带租约不动产通常已分层或分户出租予多组承租人，若部分租约到期后，将衍生招租、租金空窗及装潢免租期等时间及人事成本。

至于「售后回租」不动产则通常租期较长，动辄10至20年，资产购入后立即就能带来租金收入，并且由承租方自行管理与营运，对买家来说可省去招租及管理等成本及心力，且通常会议定每3至5年调高一次租金，还具有部分抗通膨的优势。

高力国际最新调查指出，近年市场上带租约收益不动产的案例，包括立志开发买下「新光一号」REITs的「新光信义华厦」，中国人寿2021年收购新竹「丰邑云智汇」商办大楼10个楼层，国泰人寿2020年购入桃园「广丰新天地」带租约商场，都是具代表性案例 。

至于「售后回租」的指标案包括全球人寿2022年以58亿买下「新竹国宾大饭店」与行政大楼、2021年中华邮政以6.33亿买下「富信大饭店」台中馆、及2020年国广兴实业以11.75亿向李方集团买下「皇家季节酒店」南西馆等。

黄正忠表示，「售后回租」型的收益型不动产虽有租客单一的风险，但若买家能于评估标的时依三原则慎选，则能大幅降低投资风险。首先，检视租客背景及营运模式是否具有长期稳定付租的能力，且回租租约内有无合宜的履约保障机制；第二，周边具有重大公共建设题材，具未来增值潜力；三，标的型态非特殊建物规格，可符合主流市场需求，如此若租客退租亦容易再招租。