售后回租夯！高力国际黄正忠：投资收益型不动产创造企业被动收入兼具资产保值

高力国际资本市场与投资服务部门副董事总经理黄正忠表示，所谓的收益型不动产，就是购置如店面、商场、办公室、饭店、甚至厂办等类型的不动产，购买后可享有租金收益；而企业投资收益型不动产除租金可为企业创造被动收入外，也具有分摊本业营运风险的功能，更重要的是租金带来的现金流，可以再转作其他投资布局的金流来源之一。

黄正忠表示，收益型不动产依租客性质大致分为两种模式，一为买家购置已有既有租客的带租约资产、二是卖方出售时直接回租，即我们一般所称的售后回租。

前者通常已经分层或分户出租予多组承租人，若部分租约到期后将衍生招租、租金空窗及装潢免租期等时间及人事成本。

后者则通常租期较长，通常为10至20年，资产购入后立即就能带来租金收入，并且由承租方自行管理与营运，对买家来说可省去相当大的招租及管理等成本及心力，同时通常会事先议定每3至5年调高租金，随物价飞涨，还具有部分抗通膨的优势。

黄正忠指出，售后回租型的收益型不动产虽具有单一租客的风险，但若买家能于评估标的时，依以下三原则慎选标的，则能大幅降低投资风险：

（1）检视承租方背景及营运模式是否具有长期稳定付租的能力，且回租租约内有无合宜的履约保障机制。

（2）周边具有重大公共建设题材，具未来增值潜力。

（3）标的型态非特殊建物规格可以符合主流市场需求，如此若租客退租、亦容易再招租，才能兼具稳定收租并坐收不动产保值、甚至增值等多元效益。