贝壳研究院闫金强：后浪来袭，居住消费新势力正崛起
（原标题：贝壳研究院闫金强：后浪来袭，居住消费新势力正崛起）
在12月16日2020第一财经数据盛典上，贝壳研究院客户研究负责人闫金强分享了《2020新青年居住消费趋势报告》，对新青年的居住消费特点进行了分析，同时对未来的消费趋势进行了展望 (点击“阅读原文”查看盛典专题)。
图为贝壳研究院客户研究负责人 闫金强
何为新青年?闫金强解释说，在居住领域， 新青年是指紧跟主力军80后，且已初露头角的90后新面孔。 他们代表着新的消费力量，有着新的生活追求和价值主张。
根据研究，新青年的购房压力整体呈下降趋势，不过还是有很多人认为自己的购房压力很大。对于这些到了适婚年龄的新青年来说，他们的花销很大，对住房有着刚性需求。相比于80后对于居住品质的看重，这些新青年在购房时更看重周边的配套情况，比如教育、地铁、医院等。
而随着城市群的迅速发展，以及受限于一些城市的高昂房价，新青年对于跨城上班这件事也更能接受。为了避免在大城市留不下去，同时又回不了家乡的尴尬局面，他们也会在外地购房，比如选择家乡所在省会城市或者经济比较发达的城市。
对于刚踏入社会不久的新青年，租房成为大多数人的首选。闫金强介绍，今年新青年的租金花费相对变少，租赁的住宅面积也变小。无论是租房或者是买房，他们也更偏好通过线上来完成。
对于新青年的居住状态，闫金强还介绍了一个重要的现象：独居正成为不可逆的发展趋势。究其原因，和女性社会地位的提高、婚姻观念的转变、社交网络的极速发展等因素有关。根据研究，超过六成的人表示将来会选择购房独居，而很多人的理想独居面积是50-80㎡。
闫金强认为，未来住房消费的主力人群会更趋向年轻化，“她经济”也会持续走强。消费者不仅希望“有其屋”，还更盼望“优其屋”，对居住品质将提出更高的需求，而住房消费行为也会更加向理性回归。
以下为演讲全文：
大家下午好!我是贝壳研究院客户研究团队的负责人闫金强，今天很荣幸在这里跟大家分享一下我们新发布的《2020新青年居住消费趋势报告》，我会对报告中所罗列的几个核心发现跟大家做一下简要的论述，同时我会对消费者在居住领域方面的消费趋势做一下展望。
首先，什么是新青年?当然不同的群体从不同的角度，肯定会给出不同的回答。在居住消费领域，我们所说的新青年是指紧跟着现在的购房主力军80群体的90后新面孔，因为他们代表着新的消费力量，有着新的生活追求和价值主张。
下面我会对报告里面几个核心发现跟大家做一下简要的总结。
“望楼兴叹”，新青年成为重负者
2020年以22个城市为研究样本，包括一线城市、新一线城市、二线城市，我们统计了新青年群体的薪酬数据，以及贝壳平台上二手房的成交数据，通过计算得到房价收入比数据。
从数据来看，22个城市在2017年房价收入比的均值，我们说的是算数平均数，大概是8.2之间，到2020年这个比值稳中下降到了7.8。从总体来看，新青年的购房压力是有下降趋势的，我们所说的房价收入比是比较宽泛的概念，描述的是消费者在住房方面的支付能力，当然这个跟他们的购房意愿是不直接相关的。
比如说这个城市的房价收入比高，并不意味着消费者的购房意愿就会低，反之亦然，这可能跟90后也好、新兴青年群体也好，他们的主观感受是有一些区别的。比如生活在一线的90后群体，他们认为购房压力很大，当然了我们也做过相关的研究。我们以一线城市的90后群体为受访样本，回采一下他们对于90后购房压力是不是更大的回答。可以看出， 特别是90后，超过70%的人表示购房压力比较大。
有一个很重要的原因，我们所计算的房价收入比是均值，但是有一个特别明显的变化，房价收入比在城市之间的分化趋势是十分明显的。对于那些在一线城市，或者是头部的新一线城市打拼的新青年，这些城市的房价是相对来说比较高企的状态，而且房价与城市经济基本面发展的趋势是逐渐相互剥离的状态。
对在这些城市打拼的新青年而言，无论从客观数据来看，还是说从主观感受上来看，他们的购房压力是比较大的情况，但是对于一些房价收入比不是那么高，比如说我们所说的以长沙为代表的城市，或者是惠州也好，他们的房价收入比不是那么高，当然这些城市生活的新青年，他们的主观感受会有不同的区别。
跨城职住，新青年想得更开
随着城市群，包括目前所说的大都市圈的迅速发展，同时受限于一些城市，特别是一线城市相对高企的房价。新青年在跨城职住分离这件事上，他相比于80后而言的接受意愿更强了。也就是说， 他们愿意在都市圈的核心城市工作，同时在周边的微型城市生活，这种跨城职住分离的现象会愈发明显。
同时，新青年群体或者90后群体，为了避免在头部城市留不下去，同时又回不了自己家乡所在城市的尴尬局面，他们会有一个选择，会选择在家乡所在省会城市，或者经济比较发达的城市，或者都市圈中核心城市的微型城市也好，把购房作为必然的选择。
新青年购房势力正在崛起
我们是以30个城市为研究样本，统计了不同年龄段人群在2017年到2020年二手房成交交易的百分占比情况。相对于80后，这个群体比较明显的变化是，他们依旧是我们的购房主力军，这一点还没改变，但是这个趋势是随着年份的增加，在逐渐地降低。
相对应的， 新青年群体的购房占比在迅速增加。 我们知道80后群体，在31-40岁之间，这十年正是他们的财富迅速积累的年龄段，这一群人的购房目的，更追求的是居住品质的提升。而对于21-30岁之间的90后而言，这个年龄正是结婚成家、婚恋嫁娶的十年，也是花销比较大的十年，90后群体购房的主要目的是以刚需为主，他们在购房的时候更看重周边的配套情况，相对于房屋的居住品质而言不是那么的强烈要求。比如他们购房的时候， 更看重的是周边的配套，比如教育、地铁、医院等。
新青年婚房一起买
对于90后群体而言，他们处在婚恋嫁娶比较集中的年龄段，谈到结婚，婚房始终是一个绕不开的话题，新青年居住消费领域对于婚房的态度是什么样?我们通过调研数据发现， 超过50%的受访新青年样本表示，不接受租房结婚。
也就是说，我要结婚，买房是一个必要条件。至于房屋归属的问题，多数新青年表示，无论这个房子是谁出资来买，他们还是建议房产证上要写上夫妻双方共同的名字。钱从哪儿来?我们也看到多数的新青年表示，资金可以是双方家庭一起来出资购买，特别是在一线城市或者是头部的新一线城市，相对高企的房价，已经打破传统的婚房由一方或者男方购买的传统。
线上化趋势明显，
对服务质量要求更高
新青年群体，无论是在租房，或者是买房的交易过程中， 他们的线上行为占比更高， 比如说他们会在线上带看、线上咨询，这个相对于其他年龄的人来说更高，同时他们对于AI讲房等这种新的科技接受能力也是更高的。
同时我们发现，在每一笔成交单的背后，新青年对于经纪人服务的质量会提出更高的要求。怎么说呢?平均每单新青年咨询经纪人的数量，随着年份的迭代在迅速地增加，同时每个经纪人被咨询的次数在减少。这说明了什么?说明新青年交易的过程中会频繁地更换经纪人，如果经纪人想留住客户、反过来推动他，要提供更好的服务来留住他们的客户。
租赁选择：省钱是王道
首先我们回答一个问题，对于90后群体而言，他们在租和买的意愿选择上，有没有大的区别?根据我们的调研数据发现，在一线和新一线城市生活和工作的新青年群体，68%表示将来一定要买房。也就是说买房成为他们居住的必要选择。
回到租赁方面，2020年租赁跟2019年相比有什么大的变化?我们可以以30个城市为样本，计算了每个城市的套均租金、单位面积租金，以及租赁的面积有什么明显的变化。可以发现，无论是资金还是说租赁面积上，2020年都呈现稳中有降的趋势，但我们发现这个降不是滑坡式的下降，它的降幅总体保持在5%的范围之内，也就是说是可控的区间。
同时，我们发现在租金的方面，在经济比较发达的城市，比如以北上广深杭为代表的城市，他们的租金会比较表现出更强的韧性。大家知道，租金受什么因素影响?主要受供需关系的影响，只要你的需求存在，这个城市的租金会表现出一定的韧性。 总体2020年，新青年在租赁方面花的租金更少了，同时他们租赁的面积相对来说也比较小了。
租房人面对的痛点
对于刚从院校出来，踏入社会不久，同时在一线和新一线城市打拼的新青年而言，租房成为大多数人的第一选择，当然在租赁交易过程中，难免会遇到各种坑。比如受到欺骗也好，我们把痛点罗列出来做了研究，咨询租房者在租赁过程中遇到的痛点。
我们罗列出前十个，其中最明显的情况就是虚假房源，对假房源的感受是最不好，其次是安全隐患，特别是对女生而言，在租赁过程中遇到人身安全的问题。他们在工作过程中，频繁地进行搬家，因为每次搬家都会耗费精力。
青年独居渐成趋势，
理想住房50-80平米
大家都知道当今随着女性同胞社会地位的提高、婚姻观念的转变、社交网络的线上极速发展，以及社会保障体系不断地完善， 这些主动独居的人会更多，同时会有人口失衡、房价上涨、工作变动所带来的被动独居。 无论怎么说，独居已经成为目前不可逆的长期发展的趋势，我们做研究调研发现，针对于新青年群体，大概有七成的人表示，独居会成为长期不可逆的发展趋势。
同时，我们发现大概有50%多的新青年，他们有过独居经历的，平均每次独居时间是2.2年，至于为什么会选择独居，对新青年群体而言，我们大概总结了三个原因：
(1)他们处于婚恋嫁娶的阶段，有一部分人本身是处于单身的状态而去独居;
(2)他会选择享受相对自由的空间、相对自由的生活，选择主动独居;
(3)因为工作的变动而选择了被动独居。
目前租赁独居成为他们租房的主要形式，但是我们发现超六成的人表示，将来他们会选择购房独居。
以上是对于这次报告发布的八个核心观点做的简单阐述。
下面我对消费者在居住领域长期的趋势 做一下简单的展望，大概罗列出了五点：
1、住房消费作为最大的内需引擎，未来顺应消费升级的趋势，以北京、上海、广州、深圳、杭州为代表的头部城市，这些头部城市多数已经进入了存量房市场，这些存量房市场未来的改善性消费需求会有一个迅速的增加，而不是刚需，是 改善性的换房的需求 会有明显的增加。
2、在人口流动趋势分化越发明显的情况下，住房消费也会在城市之间，甚至说在城市内部的城区之间也会 呈现出比较明显的分化趋势 ，那些具有产业优势的城市群、城市会不断地吸引高端人才的引入，伴随着人口的引入，会带来住房需求的增加。
3、消费趋势会从“居者有其屋”向“居者优其屋”升级， 消费者对居住品质提出更高的要求， 特别是今年长期的居家办公生活，进一步触发了原有一群人的换房需求。之前他本身有换房动机存在的，只不过他没有切身感受到自己长期在家生活会带来各种不便。比如说房屋面积太小、卫生间的数量不够，长期的居家办公生活会进一步触发他们的换房动机。
4、90后正在逐步地取代80后，成为居住消费领域的主力军。主力消费人群年轻化的趋势会愈发明显，它主要是指在一些二线或者是新一线城市。但是在一线城市而言， 购房年龄正在有一个略微的滞后状态， 因为一线城市的房价高一些，他们的购房年龄有一些延迟也是正常的。同时我们发现女性购房占比呈现比较显著的增加趋势。
5、一些城市，特别是一些二线城市在今年的二级市场，仍存在结构性过热的情况，但是在 “房住不炒” 的宏观政策影响下，这个理念已经深入人心了，同时在市场平稳预期的影响之下，我们预计消费者在购房消费方面，他们的消费观念会 进一步向理性回归。
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