不买车位不能进车库！“只售不租”合法吗？

来源：山东高法

买车容易，停车难

业主的车居然进不了自己家的小区，

一边是闲置的地下车位，

一边是开不回家的车，

这是怎么一回事？

案情简介

2019年10月，小美与A置业有限公司（以下简称：A公司）签订了《商品房买卖合同》（预售），其中约定小美购买A公司开发的位于西安市雁塔区某小区房屋，合同第二十二条第三款约定“规划的车位、车库归出卖人所有，出卖人有权另行出租、出售。”附件十二第十三条约定“本项目地下、地面停车位产权归出卖人所有，出卖人有权选择以出售、附赠或者出租等方式进行支配。买受人对此不持异议。”2022年6月底小美取得案涉房屋不动产权证书。

该小区地下停车场建成投入运营后，第三人W物业管理有限公司（以下简称：W公司）于2022年5月向小区业主发出通告，载明根据A公司的要求，从2022年6月起，未购买小区地下车库车位的车辆不得驶入地下车库。后A公司于2022年7月向W公司发送工作函，要求W公司禁止未购买车位的人员、车辆进入或使用小区地下停车位。

2022年8月，小美驾驶车辆进入自己居住小区地下停车库时被保安（W公司工作人员）以A公司的“限制通行”通知为由予以阻拦，双方遂发生纠纷。

小美故将A公司作为被告，W公司为第三人诉至法院。

小美：案涉小区产权车位目前还有一半未出售，符合出租条件，要求被告就产权车位向其开放出租；另，小区内的机械车位要求租期20年，并无短期的租赁选择，实为变相的出售。

A公司对该小区地下车库规划的车位采用只售不租的模式，拒绝小区业主以租赁车位的形式使用车位，侵犯了原告作为小区业主的合法权益。

A公司：本公司系案涉小区内的产权车位所有权人，现产权车位已出售一半左右，没有购买产权车位的业主可选择租赁机械车位，依据民法典规定及合同约定，其有权以出售、附赠或出租等不固定方式约定案涉小区车位的归属，原告无权强制要求与其缔结租赁合同。

法院审理

法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”由此可知，开发建设单位对于建筑区划内登记在其名下的车位虽享有所有权，但该所有权的行使依法应受优先满足小区业主需要的限制。

庭审中，A公司自认仍有近一半产权车位尚未售出，此时案涉小区的产权车位具备向业主出租的条件，故A公司应就案涉小区未处置的产权车位向小区业主开放租赁。小美系A公司开发的某小区业主，有权要求A公司向其开放出租。

法院最终依法作出如下判决，A公司应按优先满足业主需求的原则就某小区未处置所有权的停车位向小美开放租赁。

A公司不服上诉至西安中院，中院维持原判。

法官说法

吕睿涵 雁塔区法院 曲江法庭法官：

随着车辆保有量的不断增加，部分小区车位数量的确会出现无法满足业主使用需求的“窘境”。然而，在该小区内存在大量闲置车位的情况下，车位对业主只售不租，显然是与“满足业主需要”相违背的。

小区停车位有哪几类

一是建筑区划内规划用于停放汽车的车位或车库；虽然产权属于开发商，但在车位充足的情况下，开发商不能限制小区内业主通过出租等方式使用车位的权利，小区内业主有权请求人民法院判令开发商将空置的车位向小区内业主进行出租或出售。

二是非建筑区划内占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，根据《民法典》第二百七十五条规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。开发商无权对非规划内车位进行处分、获利。

三是人防车库或人防车位。由于产权归国家所有，开发商不可出售，仅可出租，且租期最长不超过20年。

本案涉及的车位，正是第一种建筑区划内规划的。开发建设单位在修建车位、车库后，首先应当是将其出租、出售给业主，而非向第三人售卖。倘若业主有能力购买，则应予以出售；若业主无能力购买，则应予以出租，切不可以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。