大洗牌！这类房子，正加速贬值

原创刘博团队

在中国房地产市场经历深刻变革之际，一场静悄悄的"房产大洗牌"正在上演。

在城市分化、区域分化之下，房子本身也在出现分化。

最近一段时间，住宅新规如雨后春笋般涌现，不仅给购房者提供更多样化的选择，也在重塑房地产市场格局。

接下来，我们一起解读这些新规，看看未来的"好房子"到底是什么标准，又有哪些房子正在加速贬值。

先看深圳的住宅新规， 2024版《深圳市建筑设计规则》可以总结4个关键点：

1、提高得房率：

通过将避难层、机房等公共空间列为"不计容面积"，减少了住宅的公摊面积，有效提高了得房率。这对购房者来说是一个利好，能够获得更多实际使用面积。

2、优化户型设计：

允许更大的阳台（超过2.4m的部分计入建筑面积），这会带来更多宜居、实用的户型设计。凸窗进深从0.6m增加到0.8m，增加了室内空间的利用率。

3、建筑高度限制：

住宅和宿舍高度限制在150m以内，这可能会导致高层住宅数量减少，促进更多样化的住宅类型出现，如低层住宅、多层住宅、叠墅等。

4、公共空间改善：

新规定优化了城市公共通道、架空绿化/休闲等空间要求，有助于提升居住环境质量。

而在江西省住建厅发布的《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》中，对住宅设计提供了一系列细致入微的改进措施：

1、建筑高度限制：

住宅建筑高度不应大于54m，以小高层和多层住宅为主。这一规定将导致高层住宅数量减少，小高层和多层住宅增加。

2、住区设计改进：

主要出入口需要预留至少200㎡的缓冲空间；健身步道的要求（宽度不小于1.25m，连续长度不小于200m）；住宅净高不应小于3.10m；车位配建比例不低于1:1.2；容积率控制在0.8-1.8之间，这将极大改善居住品质。

3、户型设计优化：

分别配置生活阳台和休闲阳台，其中，生活阳台进深宜大于1.50m，并预留晾晒空间；休闲阳台进深宜大于2.40m，且不布置生活用水器具。

厨房使用面积不宜小于5.0㎡；客厅、卧室、书房等居住空间的楼板厚度不应小于130mm，卫生间、厨房、阳台等其他功能房间楼板厚度不应小于100mm，增强功能房间的隔声性能。

4、建筑质量提升：

提高了楼板厚度、屋面防水等级等标准，有利于提升建筑质量和使用寿命。结构设计工作年限提升至70-100年，大大延长了建筑的预期使用寿命。

再看江苏省住建厅近日会同省自然资源厅、省消防救援总队起草的《关于加强高层建筑规划建设管控的意见（征求意见稿）》。其关键内容为：

1、高度管控分级：

城区常住人口100万以下：严控80米以上住宅

城区常住人口100万-300万：严限150米以上建筑

城区常住人口300万以上：禁止500米以上，严限250米以上建筑

2、住宅高度限制：

一般不得新建100米以上住宅。新建改善型住宅原则上不高于60米（特殊区域除外）

3、严控超高层建筑：

从严控制新建超高层建筑，新建超高层需履行重大行政决策程序，报同级城市党委审定，实行责任终身追究制。

值得关注的是，以上变化并非孤立事件。

在过去一年中，中国房地产市场已经历了三个重要转折点，为当前的住宅新规铺平了道路。

第一个转折点是住房“双轨制”的确立。

去年10月，"14号文"的发布标志着商品房和保障房将并行发展。

这一政策将放宽对高端房产的限制，同时大量保障房的建设将冲击低端商品房市场。这种变化可能加剧房地产市场的分化，推动更多家庭向优质房源置换。

第二个转折点是"7090"政策的松绑。

今年3月，上海率先调整中小套型住宅标准，提高了建筑面积上限。深圳则完全取消了"7090政策"。

这些变化意味着过去针对商品房的诸多限制措施正在逐步放宽或取消，为"好房子"的价格突破创造了条件。

第三个转折点是新的住房建设标准。

就是我们上面所提到的，各地陆续出台的新规定，在建筑高度、户型设计、公共空间等方面提出了更高要求。

这将进一步拉大新旧房产在品质和价值上的差距，可能加速旧房贬值，同时推高符合新标准的优质房源价格。

随着新的住宅建设标准逐步实施，房地产市场将迎来一波明显的分化。

那些楼层过高、车位比低、电梯配置不足、得房率低、居住密度大、隔音效果差的旧房产，可能面临加速贬值的风险。

这些曾被忽视的痛点，以后将成为影响房产价值的关键因素。

未来，只有位于大城市核心区、拥有优质配套的“旧房子”可能还存在价值，而符合新标准的“好房子”，特别是那些位置优越的新建住宅，很可能会突破房价的“天花板”。

这一现象也揭示一个易被忽视的本质：尽管房子具有投资属性，但它首先是一种商品，遵循着商品的基本规律。

就像其它商品一样，房子会随时间老化，会因新技术和新标准的出现而显得陈旧，也会面临更新迭代的需求。

现在的购房者无疑是幸运的，他们有更低的首付，更低的利率，更低的房价，甚至是更高标准的“好房子”。