地方政府跃最大盘商 为中央政府打房最大对手

金融圈人士指出，对地方政府而言，除了依赖中央政府的统筹补助款之外，另外也必须有自筹财源，这类地方政府在自筹财源上的「财政努力」，也会成为中央评估是否加码补助款的重要依据；但放眼望去，除了税收之外，标售土地取得的收入对地方政府财政而言帮助最大，又能促进地方建设发展，当然要作。就以阁揆苏贞昌当年任台北县长为例，当年北县府标售淡水、淡海一带地区的土地，可说是现在淡海造镇、淡水有轻轨开发需求最初的源起，而淡水地区的土地标售，当时也为台北县政府进帐大笔的财政收入、并去化相当的债务负担。

地方政府有建设开发及财政需求，因此不断标售土地，但只是在中央政府推动管市管制措施，又把建商买地视为「眼中钉」之下，地方政府的土地标售就会显得与中央政府打房政策矛盾，更因此大为折损中央政府所采取的降温措施。

长期主掌企金、土建融业务的金融圈人士指出，政府供地不断，使银行土建融业务难踩刹车。银行业者指出，央行选择性信用管制措施接二连三出新招，土建融几乎每次都有份，但现在供地主力在政府的公有地标售，在各地方政府和中央政府的国产署不断供地之下，建商也会不断参与标地，接下来银行的土建融业务要踩刹车，恐怕很难，包括公股银行就算硬是以「零成长」自我约束，但后面也有更多的民营银行「排队等著作」。

行库主管直言，由于现在能作大面积开发的私有地已经不多，使得政府释出的土地现在成为大宗，并使政府变相成为土地供应最大的「盘商」，尤其是地方政府，从台中、台南、嘉义、彰化、高雄、桃园、新北市，到处都有重划区标售，且一年好几次，都吸引建商进场激烈抢标，地方政府加总起来的土地标售，比起国产署的地上权标售还要多很多，已成为最大的不动产开发土地供给者，且都与重划区的划定、开发相关，不仅大批土建融案出炉，这类直接卖断的地方政府土地标售，未来在房价升温的带动效果也比起国产署标售地上权要大得多，最主要在于后者对购屋者缺乏土地所有权的释出。

而且依照央行的不动产管制令，倘若向银行进行土融之后，各银行都要求土融借款者，必须在一年之内取得建照，否则土融就会被质疑是助阵业者「养地」，这使得不动产开发商、建商若怕被降成数，必须一年后就进行建融兴建动工，因此接下来房屋供给量将有增无减，旧的余屋尚未去化，但新的供给量却会不断出笼。

近期内就有几个受到金融圈瞩目的地方政府土地标售大案，包括高雄市政府挟台积电设厂商机大举标地近5000坪、港湾开发计划，另外彰化县、嘉义县也各有非公用土地标售案正在执行，桃园重划区也正在启动土地标售，台南则是日前启动新营及永康的重划区土地标售，不仅全部标脱，而且溢价率接近4成。

金融业者对此分析，尽管地方政府标售，也会强调希望作观光饭店、商办大楼、购物中心等非住宅开发之用，但由于标售的时候：「在用途上顶多只能作现有的例如住商用途等分类限制，无法再进而要求非得盖商办，而不能作一般住宅开发之用。」这时就成为盲点，建商集团不断透过取得政府的土地来投入住宅开发案，这种情况之下，土建融案、乃至于之后的房贷需求就会跟着增加，因此政府的土地标售接连不断，最后效果等于跟央行选择性信用管制来「打对台」。