政府打房掀买盘大风吹 成屋巿场崛起

从房地合一2.0到未来禁止换约，颠覆房巿交易习惯。（资料照，陈信翰摄）

(住展提供)

从房地合一2.0到未来禁止换约，颠覆房巿交易习惯。住展杂志研发长何世昌表示，前一波打房把市场资金推往预售屋市场，如今内政部祭出「禁止预售屋换约」措施，等同宣告全国预售屋「只能买、不能卖」，假如市场资金与买盘因此被赶至成屋市场，而成屋市场供给量严重不足，是否会因此产生「打房红利」致使价格骤扬，将是未来观察的重点。

今年截至12月中为止，北台湾新建案推案量累计约10973.65亿元，但其中新成屋建案案量仅约2023.54亿元，只占整体推案量的18.4％左右。换言之，北台湾预售屋推案量占比超过8成以上，意味着目前新建案市场绝大部份供给都来自于预售屋。

住展杂志统计资料显示，大台北地区成屋供给量一向很紧蹦，台北市今年至12月中止，新建案推案量共约2610.1亿元，当中成屋推案量仅约460亿元，占北市总推案量约17.6％。北市各行政区成屋供给量都极低，只有中山、士林、北投等三区可售户数超过百户以上，其他九个行政区可售户数都低于百户，尤以中正区18户最少。

新北市今年成屋推案量约861亿元，占全市推案量约21.6％。新北市新成屋屋源，约有三分之一集中在板桥、林口这两区，其他行政区成屋数量极低。而三峡、树林、金山与三芝等区域，今年来一个新成屋建案都没有；就算消费者想买新成屋，可以说连门儿都没有。

大台北新成屋占比低，但还没有桃园来得夸张。桃园今年截至12月为止，总推案量达2775.4亿元，其中新成屋案量约274.12，新成屋占比竟然只有9.9％，是北台湾新成屋推案量比例最低的县市。桃园又以芦竹供给量最低，今年释出的成屋可售户数只有2户。

何世昌指出，虽然内政部「禁止预售屋换约」尚未修法通过，但预料短期将影响预售市场买气，建商推出预售屋建案意愿降低，不仅未来预售屋推案量会减少，市场资金还可能会朝成屋市场移动，包括新成屋、新古屋与中古屋。但「房地合一2.0」将重税闭锁期延长至5年、且预售屋持有时间在交屋前后重复起算的缘故，因此二手市场成屋委售量也颇低。

何世昌认为，由于成屋市场供不应求的缘故，接下来需密切观察成屋价格是否会因此跳涨、缩小与预售屋的价差，乃至于超越预售屋价位。倘若成真，那么前后二次打房，反而会导致预售、成屋分次轮涨，这种结果将是最糟糕的结局。