都更26年 全台仅618件完工

台北市不动产开发公会理事长陈胜宏表示，都更条例上路已经26年，全台目前完工仅618件。（本报资料照片）

办理都市更新案件数统计表

台北市土地稀缺，老旧建物比例更高居六都之首，都市更新推动迫在眉睫。台北市不动产开发公会理事长陈胜宏表示，都更条例上路已经26年，全台目前完工仅618件，相较于老旧建物的数量，更新速度需要再共同努力；而都更推行面临包含前端整合困难、审议程序多元意见收纳、融资受限、信用管制导致都更产品贷款成数不足影响去化等多重挑战，需寻求解方。

「老屋比例高，台北市承受不起一个大地震！」陈胜宏表示，台北市建筑物屋龄达30年以上达75.98％，相当于每100栋建筑就有近76栋为不符耐震、消防安全的老旧建筑物，高于全国平均值51.09％，位居六都之冠。其中，台北市目前约有68万栋30年的老屋；不过耐震法规近20年才有较严谨规范，屋龄30年以上之老旧建筑物恐有耐震强度不足的疑虑，万一有个大地震，人民的生命财产，将受到严重威胁。

都市更新条例于87年11月上路，根据台北市不动产开发公会汇整的官方统计，截至113年11月30日，经过26年时间，却发现全国各县市总核定件数仅为1188件，完工数量更只有618件。陈胜宏指出，台北市土地使用饱和，土地愈发稀缺，2023年核定件数仅39件；新北市虽幅员广大，核定件数也仅28件，显现都更推动仍然存有困难。

深入探究原因，陈胜宏说明，首先，都更在前期整合风险高，住户意见分歧往往是最大难关，谈整合来到10年的案例也时有所闻；其次，受制于营建通膨压力，建筑成本飙升，压缩业者利润空间，且审议过程遇到政策法令突然变更可能让都更案面临撤签或重谈条件等危机。再者，第七波信用管制政策打击房市，贷款成数不足使建商陷入融资困境，资金流断链风险加剧，皆让都市更新进程举步维艰。

他说明，尽管都更危老的土建融不在银行法第72－2条的限制范围，但是因为此次央行连续2季各升准1码，相当于在市场上收回近3000亿元的资金，金融体系的不动产放款水位更加趋紧，建筑融资额度受到压缩，利率也提高到4％或更高，甚至有贷不到款的情形；若因建筑融资困难，造成产业萎缩，市场缺乏推动量能，都更危老恐停滞，将连带影响许多从事都更危老的中小型建商。

另外，陈胜宏说，同样受到第七波信用管制，民众若要购买第2屋都更的房子，也只能贷款到5成，使得建商产品流动受阻，去化面临挑战，进一步延宕都市更新的推动速度。

值得一提的是，中央为推升建筑物所有权人参与都市更新意愿，于今年10月25日三读通过修正都市更新条例第65条，此修法不仅呼应公会以及许多都更户的建议，修法过程更取得中央、地方政府还有立法院高度共识。另外，今年11月13日颁布修正条文，也追溯适用已报核的都更案；全国有约27万户受惠，可以用「原容积」为基础来叠加都更容积奖励，对于加速都更推动，提升居住安全，帮助相当大。