房企“卖资回血” “国家队”下场驰援丨地产市相

近日，远洋集团发布公告称，于2024年6月7日，公司将目标公司（主要负责颐堤港二期项目的开发及运营）64.79%的股权及相关债权出售给大股东中国人寿及合作方太古地产，总代价为40亿元（人民币，下同）。

交易完成后，颐堤港二期将由中国人寿、太古地产、将台管理机构实体（将台乡政府全资拥有）分别持有49.895%、49.895%及0.21%的权益。

远洋集团表示，估计本次出售项目亏损约17.63亿元（未经审核），所得款项预期将用于偿付有关优先级债务及必要的支付义务。

颐堤港二期易主

据远洋集团官网显示，颐堤港是由远洋商业与太古地产联手打造的首个商业项目，位于北京朝阳区酒仙桥地区丽都商圈，与地铁14号线直接相连。

其中，颐堤港一期已建成并投入使用，包括一座购物中心、甲A级写字楼颐堤港一座及休闲式商务酒店北京东隅。而二期是一个以办公为主的综合发展项目，目前地库及上层建筑工程正在建造当中，预计将于2025年至2026年完成。

对于出售该项目，远洋集团明确表示，目前集团流动资金较为紧张，颐堤港二期为规模可观且适合变现的物业资产之一。

根据公告，颐堤港二期计划投资总额为230亿元，截至2024年4月30日，远洋集团已出资约63亿元。

而鉴于远洋集团目前流动资金的状况，后续集团在对该项目开发投资上会遇到极大的困难。同时该项目作为一个以办公为主的商业综合体，未来现金流入将主要来自物业的未来租金收入，项目预计短期内不会为集团带来现金回报。

由此，目前对于远洋集团而言，出售事项不仅可使集团变现对项目投资，立即收回现金资源用于偿债及必要的支付义务，亦可解除集团对该项目的未来出资义务。

值得注意的是，此次远洋虽然“割肉”颐堤港二期全部股权，但协议赋予了其优先报价权，集团还有机会于财务状况改善时重新参与其中。

大股东频出手

在颐堤港二期项目交易中，远洋第一大股东中国人寿的再次现身让业内并不感到意外。近2年，为回笼资金以及向商业轻资产化转移，远洋集团频频出售旗下核心资产，中国人寿多次接盘。

于2022年4月底，远洋集团以30亿元出售北京颐堤港一期项目股权，引入大股东中国人寿；2022年10月，又以2.33亿元出售所持中国人寿金融中心（北京）10%股权，接盘方同样为中国人寿。

中国人寿也在持续认购远洋发行的金融产品。2022年12月27日，远洋集团于上交所发行13.03亿REITs产品，发行获得包括中国人寿、招商银行等保险和银行投资人参与认购。

远洋集团之所以不断“卖卖卖”，究其原因是为了“活下去”，受中国房地产市场下行的影响，该集团目前面临较大的流动性压力。

企业财报显示，从2022年开始，远洋集团连续两年的经营处于亏损状态，2022年公司拥有人应占亏损达190.37亿元，2023年亏损扩大到210.97亿元。

在债务方面，于2023年年末，远洋集团的流动负债超出流动资产约84.5亿元。此外，集团的借款总额约为961.4亿元，其中约697.5亿元须于一年内偿还及约110.3亿元须于一至两年内偿还，而集团的现金及现金等价物仅约为19.9亿元。不仅如此，集团境外债务还处于整体重组阶段。

国资纾困房企

当前，行业风险仍未出清，部分房企面临较大偿债以及经营压力。在此背景下，今年以来，“国家队”正在加速入场，纾困房企。

其中，面临退市及债务危机的迪马股份，迎来了重庆国资的支持。6月13日，东银集团、迪马股份战略重整专题会议在重庆市政府召开。会议上，市政府要求重庆市国资委全资控股的企业重庆发展投资公司要加快与迪马股份的战略合作，推动迪马股份资产、债务及股权重整，深化智能安防、城市更新等业务合作。不过此次战略合作协议暂不涉及具体金额。

相比之下，也有国资拿出“真金白银”下场驰援。为增加现金流改善财务状况，2024年6月6日，绿景中国地产发布公告称，以8.14亿元将虹湾购物中心的59个商业单位、地库一层及地下426个车位及相关物业设施出售给一家国企即深圳市福田产业投资服务有限公司。同时，绿景将该物业回租五年，首个租赁年度租金为每个月417.8万元，其后四个租赁年度每年递增1.5%。

于2024年5月，万科国资大股东深铁斥资约10亿元认购中金印力REIT近30%的份额，创下迄今为止国资对消费类REITs认购金额最大的一笔投资。同在5月，万科将深圳超级总部地块挂牌出售，最终被深铁以22.35亿元竞得，虽然折价成交，但也解决了万科资的燃眉之急。

事实上，通过众多案例可以看出，房企在陷入资金困局的情况下，会加速出售资产变现，其中，商办类成为出售首选。而国资在接盘时，会综合考虑多方面因素，力求实现经济效益与社会效益的最大化。

对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析认为，国资倾向于选择地理位置优越、开发成熟度高、资产流动性较强的项目，此类项目具有较高市场价值、较大发展潜力、能较快产生现金流和回报等特质。

“不仅如此，国资接盘行为往往与国家政策导向和市场趋势相一致，例如支持某些重点发展区域或产业升级转型的需要；也会考虑到社会效益和公共利益，比如保障住房供应、促进区域经济发展等。同时，也会考虑与自身发展战略的协同性，选择那些能够与国资自身业务产生协同效应的项目。”他进一步表示。

文/宋清