告恶邻请求强制迁离 败诉了！只因管委会没做「这件事」

中市某社区管委会指控吕姓店面住户，乱丢垃圾、厨余及倾倒废水，导致社区恶臭、孳生蚊虫及渗水，经举报未改善，经区权会通过动用「恶邻条款」，提告请求强制迁离，法官以管委会未给予3个月缓冲期改善，判决驳回。（本报资料照片／陈淑芬台中传真）

中市某大楼社区管委会指控吕姓店面住户，在屋内、中庭等多处堆放垃圾、厨余及倾倒废水，导致社区恶臭、孳生蚊虫及渗水，经多次劝导未改善，2020年7月及11月间曾2度举报，区权会在2021年12月决议通过动用「恶邻条款」，提告强制迁离，法官以管委会未给予3个月缓冲期改善，判决驳回，可上诉。

管委会指控，店面屋主吕男在屋内堆放厨余、垃圾；多次将厨余、垃圾乱丢在儿童游戏区、厨余倒在中庭，导致社区环境脏乱、蚊虫孳生，管委会多次劝导，都未改善。

管委会2020年7月3日向台中市府举报，吕将厨余倒在中庭，导致中庭长蛆及恶臭。同年11月16日再向警方报案，指控吕在住处堆积垃圾厨余，将排水孔阻塞，造成社区地下室渗水；将废水倒在儿童游戏区导致环境脏乱。

社区在2021年12月11日召开区分所有权人会议，以74票对0票一面倒通过「吕脱序失控，启用恶邻条款依法强制迁离案」。管委会在通过决议后，认为吕仍持续恶行，且积欠管理费，以《公寓大厦管理条例》第22条等规定，向法院提起请求强制迁离诉讼。

所谓「恶邻条款」《公寓大厦管理条例》第22条规定，住户有「积欠过多管理费」、「特定行为经罚款后仍未改善、再犯」、「其他重大违法违规事项」者，由管委会促请改善，于3个月内仍未改善者，得依区权会决议，诉请法院强制驱离。

根据《公寓大厦管理条例》第31条规定，区权会决议，应有所有权人3分之2以上出席、出席人数4分之3以上同意。

针对遭指控乱丢垃圾、厨余及倒废水等，吕并未争执，法官也依管委会所提照片、环保局稽查纪录等认定。

吕抗辩指出，管委会并未依规定先以书面通知他在3个月内改善；根据会议记录，开会当天应到126人、实到102人，所以，出席人数要达84人以上、同意人数要75人以上，决议案不符合规定，应为无效；就积欠管理费部分，他尚未达区分所有权总价的百分之1，并未达驱离标准。

管委会主张，多次发函及口头告知改善，区分所有权人会议决议后，在2022年7月15日、11月18日及2023年1月30日都有寄存证信函给吕，要求改善。

法官认为，「恶邻条款」立法意旨是考量强制迁离对居住自由及财产权的限制甚钜，市维持其他住户共同利益的最后及最激烈手段，未兼顾其他住户的居住安宁等利益，才规定管委会须先促请改善，给予3个月缓冲期，若仍未改善，得由区分所有权人会议衡量决议是否提告强制迁离。

法官以管委会无法提出给予3个月改善期等相关证明，认定请求强制迁离无理由，而判决驳回。