还搁这改善大年呢?现如今,广州刚需才是老大!

广州这轮新政后,你下定决心买房了吗?

或许你还在犹豫等下一波力度更大的政策,或许你还在持币观望看房价波动情况,又或许你已经走在了马不停蹄攒首付的路上。

无论你的决定如何,都似乎已经晚了大部队一步——

新政后,广州成交已出现了几连跳涨。光是10月前20天的成交量,就已经达到了近6000套。

平均每天成交300套,而且进入中下旬之后,这个势头还不减反增。

二手房也如我们前两天的文章所言,每天成交都在400套以上,甚至还破过单日千套的纪录。

并且根据预测,10月份最终的二手成交套数,有可能突破1.6万套。这也就意味着,这个10月,极有可能创造广州2年来的成交新高。

具体的10月数据大家可以再稍等等,最快下周我们就会有详细的分析出炉。

而在此之前,我想和大家聊一聊这一个月来广州的成交趋势转变。

如果你有置业计划但还没出手的话,那么恭喜你,相信这个趋势分析能给你提供不少参考价值。

毕竟在迷茫的时候,跟着大部队走,也是一种策略。

先看面积段和总价段,这能反映目前出手的买房者消费水平。

之前一直都在说,这两年是广州的“改善大年”,卖得好的房子基本都是大户型、高总价。

当真如此吗?

事实上,用“改善大年”来形容去年的广州尚没有问题。毕竟120㎡以上住宅的成交量占比能达到30%,相当于广州每3个人买房,就有一个选择大户型。

可以说,改善大军是帮助广州撑过低谷的重要力量,也再次印证了那句“牛市看刚需,熊市看改善”。

但今年下半年,形势已经两级反转了。

尤其是在9月底新政出台后,广州一直蛰伏着的刚需终于开始大规模出动了!

大户型成交迅速回落,144㎡以上成交占比跌至6%左右。

小户型反倒一路高歌:90㎡以下和90-120㎡房源,成交合计占比已经逼近80%。

尤其是90㎡以下的纯正刚需,成交相比去年猛然提升了近10个百分点!

相对应的,广州成交总价段趋势也有所改变。

800万以上房源成交占比一路走低,反倒是低总价房源流通速度开始加快。

相信也有朋友注意到了,相比于刚需面积段的迅速拉升,从总价段来看,并不是越低总价的房源成交越多。

这很明显和广州房价直接挂钩——

虽然刚需进场,倾向于买小面积段房源,但成交价格却并不会一直稳在那等着你,它早就随着时间推移,一步步走高。

发现了吧,虽然身为四大一线城市之一,但刚需仍旧是广州的基本盘。

虽然在特殊时刻需要改善客扛旗,但因为总量不大,他们的需求很快就会被释放并消化干净。

市场一有回暖向上的迹象,就会有四面八方的刚需客涌来,撑起楼市底盘。

这在我之前写过的稿件中已经有提过:

广州仅是城中村的常住人口,就占全市常住人口约35.8%,且他们对目前居住环境的满意度不高。

说明了广州刚需市场,不仅总量庞大,而且实际上可释放的改善需求也很大。

广州刚需市场的开发,还远未到头,有很大增量。

正因如此,我的建议是抛开自住需求先不谈,只要你主要抱着投资和保值增值需求置业的话,那么还是优先购买小户型房源。

这类房源市场大,日后交易流通的难度不会很高,不至于卡个一年半载都出不了手。

很简单 的一个道理——永远有人刚出社会,永远有人新婚安家,永远有人想要买小户型房源。

可能有朋友会问,不是说要取 消豪宅税了吗,不会有影响吗?

我觉得,影响肯定有,但也聊胜于无吧。

主要是缓解大户型置业压力,影响不了楼市的基本盘。

毕竟,很少有人会因为税费的一点利好,就把自己的置业计划从120㎡提升到144㎡吧……

再来看区域。

不出所料的是,自从广州放开限购,越来越多的人开始往原先的限购区跑了。

目前,光是天河海珠越秀荔湾白云五个区域加起来,成交就占了整个市场的三分之一。

原先被限购挡在门外的置业客现在都可以放开手大胆入场了。

这也是我们现阶段的置业建议:

趁着限购放开,能买主城,都买主城。

毕竟政策就像是一阵风,咱也不知道限购政策啥时候会收紧,自然优先买确定性更强,流通性更好的房子。

不过,或许超出大部分人预料的是,当成交被具体到各板块,又发生了变化。

我统计了三个时间段广州各板块成交top5,发现成交价格基本都集中在2万/㎡左右,其中不乏新塘这类本身就不限购的板块。

所以,限购政策也并非楼市的决定性因素,还是要看片区的综合条件。

比如表格内的芳村,它虽然站稳了5字头,但这两年的成交一直都维持高位。

原因也很好理解:除了供货量大之外,芳村一直也都是主城区内相对的价格洼地。

讲真,开车不到30分钟到珠江新城,有地铁有商业有学区,一套三房总价还不到500万,这还要啥自行车啊。

我们挑选板块也应该遵循着这样的逻辑:

在预算确定的情况下,尽可能往市中心走,尽可能往配套丰富的地方走,这才是楼市亘古不变的刚性需求。

最后还有一个小细节想要和大家分享下。

我发现,广州买家对居住密度的容忍度,一直算是比较高。

哪怕新政之后有不少新盘入市,成交主力依旧集中在3.0以上的高密塔楼。

一方面,这里面有历史原因。

广州之前学习的就是香港的建造模式,而香港地少人多,为了在最小的土地上确保最大的建筑面积,发明了“剪刀梯”,“十字形塔楼”,“一梯八户”等产物。

这都被广州学到了精髓,不知不觉间,高密塔楼就成为广州住宅的主流。

另一方面,也有现实的供地因素。

不说远的,我统计了这两年有动作的124个新盘,容积率基本都集中在3.0-5.0范围内。

开发商受限于土地出让时的规划,也就只能做高密设计。

好消息是,这样的情况可能很快会有所改善了。

在广州土地推介会上,官方已明确表态:未来广州土地容积率下调,将是大趋势!

所以亲爱的朋友们,如果有置业计划,也请重点关注下项目的容积率。

在广州践行自己的低密承诺,大面积上新低容积率宅地后,日后高密项目恐怕流通速度会受影响。

毕竟……就像矮子里面拔高个一样,高个里面的矮子也会很突出……

那么,今年剩下的两个月时间内,你有置业计划吗,欢迎在评论区分享,我们可以一起讨论聊聊哦~

最后插播一则消息:

广州PLUS看房团小程序已经正式上线啦,如果大家有任何购房需求,点击进入小程序填写相关资料,即可报名参与,报名成功后将有专业人士一对一跟进~

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