刚需天堂or投资大坑?广州“1字头”刚需盘大起底
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同样预算，你选择买哪里？
看上去价格“差不多”的板块，买家应该如何选择？虽然也是决定住郊区，但是要为距离牺牲居住空间呢，还是为了一步到位放弃成熟配套？在价格相若的板块当中纠结，又应该如何做出更加合理的抉择？本站房产带你剖析！
根据今年4月份公布的《2019国人工资报告》，广州平均月薪8423元。在全国月薪过万人数占比排名中，广州排名第六，排在北京、上海、深圳、南京以及杭州后面。
不知道大家的收入有没有拖后腿？
假设以此平均月薪推测“供房能力”，夫妻两人大概还能负担得起广州的“1字头”万元盘，前提当然是①有收入相当的对象，且②已经准备好首付款。
虽然买买君既没有对象，也没有首付款，收入也没有跑赢平均水平，但毅然义无反顾，含泪跑到广州远郊，让大家知道“1字头”到底能住上怎样的新房！
▲增城区
▲从化区
置业万元盘的拷问：这还是广州吗？
色彩绚丽的小蛮腰地标，高耸入云的广州东西塔两大地标写字楼，灯光闪闪的珠江夜景。这是很多想象中的居住在广州的日常……
▲广州地标
当然，大家都很清楚，在广州“1字头”的新房的生活，跟上述的场景，还是有一定的距离？那究竟是多大的距离？
▲增从主要板块与市中心距离
从上述表格可以看出，距离市中心较远的从化温泉镇板块，约有84公里远，参考房价均价12500元／平，自驾车走高速，参考时间也要一个半小时；相对较近的增城永和板块，也有接近43公里，不堵车的情况下，1个小时也是需要。
这些板块到底在哪里？
这里的生活如何？
先看看成交热度较高的增城区，广州客比较熟知的板块有大盘云集的新塘板块、荔城板块、朱村板块等，但由于这些板块开发比较早，交通便利，配套比较齐全，这几年价格涨幅明显，已经全面突破2万元的价格线！
对于预算有限的买家，只能退而选择这些成熟板块“辐射”的周边新兴板块，如永和板块和石滩板块，因此这两个板块的置业热度也相对较高。
▲增城区板块示意图
去年底地铁14号线正式开通，从化区也终于进入“地铁时代”，加速迈进“广州一小时生活圈”，价格相对低洼的从化区新房，从最初的“温泉度假”印象，也开始进入了刚需置业的视野。
相比之下，面积较大的从化，目前商品房开发也主要集中在四大板块。从化老城区街口板块，投资客为主的温泉镇板块，还有交通比较便利的江浦板块和太平镇板块。
▲从化区板块示意图
虽然增城区和从化区均为不限购区域，但由于区域定位不一，两者有比较明显的发展差异，因此，也是适合不同需求的置业者。
增从两区对比，增城区自然优势更加明显。一是近年来广州“东进”发展趋势明显，增城区地处穗莞深黄金走廊和广深科技创新走廊的重要交汇点，在粤港澳大湾区的发展战略下，占据发展先机。尤其是近几年间布局的重要交通规划，未来增城将拥有东部交通枢纽中心（TOD）、广州新东站、正果机场等核心枢纽，发展前景还是领先从化好几个马头。
而从化目前还是以旅游业作为主导，今年也吸引了一些知名的企业总部进驻，如苏宁华南总部、立白集团从化总部等。由于旅游业的发展不宜过度过快开发，因此，从化想要经历大蜕变，相信需要不短的时间。
所以，从成交热度看，增城也确实比从化更为火热。下面，买买君选取几个板块进行PK，一起看看增从“1字头”的洼地盘到底怎么选吧。
永和板块PK太平板块
价格：14000-18000元/平
这两个板块都是增从两区与广州市中心距离较近的板块，相当于区域“桥头堡”的位置。
增城区的永和板块，原来是工业区和村落为主的板块，这几年随着区域旧改的推进，土地资源的释放，凭着临近新塘板块和价格优势，称为刚需置业的热门板块。
从距离上看，永和板块和新塘板块与广州中心区的距离较近，而从永和板块驾车到新塘板块核心，也仅约20分钟，未来可能更短。但房价上的差距，两者还是比较明显，新塘新房报价大部分已经突破2.3万元／平，部分甚至高达3.5万元／平，但永和板块还是“1字头”为主，当然，如今也逐步逼近2万元的价格线。
▲永和板块临近多个成熟板块
置业永和板块的优势在于以距离换空间，20分钟的车程，就可以享受新塘当下和未来的成熟配套，其二，随着板块的旧改推进，未来发展还是有所期待。比较明显的缺点在于，板块内的配套段时间内难以补上，教育配套是短板，目前板块也没有地铁，根据规划也要等到远期的23号线，并且目前在售的新房选择并不多。
永和板块旁边的新塘中国首个TOD项目凯达尔国际广场预计在今年全面投入使用，这里将规划有7条轨道线路，目前可通过13号线换乘5号线，直达珠江新城，交通优势还是很明显。接下来，永和板块未来发展能否在旁边沾光？还需要看政府的规划。但有距离上的优势，还是值得关注。
▲新塘TOD
合景誉山国际是永和板块的标志性楼盘之一，开发时间接近10年。项目增城区广园东新新公路中段(增城中新镇)，是一个大型城市综合体。占地面积约18000平方米，总建筑面积254万平方米，规划有大型购物城、五星级喜来登商务酒店、别墅、高层住宅、总部办公大楼、医院等。
这里的教育配套比较丰富，小区内规划有4所幼儿园、2所小学、1所中学、1所高中。其中清华万博小学及幼儿园已经开学。规划中的初中和高中也在稳步建设中。目前已经有超3万人入住，居住氛围浓厚，生活配套及商业氛围成熟。
产品方面，项目在售约72-128㎡带装修三四房，售价约18000元/㎡左右。
而同属永和板块，但距离新塘更近的在售小区奥园誉峯，小区规模不大，配套也主要依赖周边旧改未来的规划，目前在售建面约94-118㎡三至四房洋房单位，带装修均价已达22000元/㎡。换句话，“1字头”的永和板块新房，真的且买且珍惜了。
▲永和板块还有很多旧村、旧厂房
太平镇板块位于从化市的南部，是从化区的南大门，也是从化商品房较早开发的板块之一。这里的优势是交通便利，环境优美，自驾车还是比较方便，周末还能一家大小享受地道的农家乐、四季新鲜水果采摘等。缺点就是配套主要依靠楼盘自身的规划，所以置业的话，建议还是首选品牌开发商的全配套大盘，生活就比较便利。
在这里先介绍一个背景知识，2010年珠江地产与从化市政府合作,在从化太平镇开发建设的“珠江生命健康城及科技CBD”项目，根据资料，项目总占地19000亩，总投资380亿，由居住城、医疗城、商务城、教育城、健康城五大板块组成。因此，在太平镇置业，珠江地产开发的项目，在规模和配套商有较大的优势。
▲珠江壹城配套示意图
目前在售珠江壹城项目，正是拥有坐享大社区成熟配套的优势。项目临近14号线地铁神岗站，在售洋房和别墅产品，当然，“1字头”预算只能考虑洋房产品，主打103-200㎡三至四房电梯洋房，带装修均价约16800元/㎡，这个盘也是目前板块内成交最为火热的项目之一。
另外，板块内还有清尾货的叠翠轩，临近太平镇政府，在售91平-111平两至三房，毛坯价14000元/平。
石滩板块PK江浦板块
价格：16000-20000元/平
如果说错过了新塘TOD，如今还有机会，石滩TOD新房“1字头”还有机会！2018年12月，增城火车站（即石滩TOD）前期研究招标公告挂出，据悉，未来这里将汇集4条国铁+3条地铁+1条城轨，串联起汕头、厦门，东莞、深圳等城市，还能快速直达新塘、广州主城区，广深两大国际机场。这么看，8大城际轨道分分钟比7条轨道的新塘还要厉害啊！缺点就是目前距离广州市区距离确实有点远，交通也不大便利。
▲石滩TOD项目
板块内成交人气交旺的要数敏捷·绿湖首府，项目距离增城站综合交通枢纽（增城火车站）约4公里，目前已经开发超过6年。项目规划共分8期开发，目前已经开发至第5期。项目总占地约71.3万方，内部规划有8万方商业配套，配备肉菜市场，国际风情美食节等。
还有，教育配套方面也比较齐全，小区内拥有一所小学、两所幼儿园的公办学校；项目五公里范围内，81个班石滩中学（初高中）、百年名校黄冈中学都已开学，在建的增城新城区实验学校、和顺教育集团省一级学校。
产品方面，项目在售五期“天悦”组团，涵盖84-127㎡三至四房，报价16000元/平，带精装修交楼。
距离项目不到2公里处也有一在售项目倾城国际，在售102-130㎡的三至四房，带装修售价16500-17000元/㎡。
此外，今年下半年石滩板块将有全新盘登场，方圆云山诗意云玺，位于增城石滩三江富民三街，即将推出93-103m咬合复式洋房，定位相对高端。目前具体售价未公布。
▲敏捷·绿湖首府实景图
相比之下，从化的江浦板块有地铁14号线的站点，交通较为便捷。其次是与从化老城区街口板块仅一河之隔，还能拥有流溪河的优质生态资源，适合出行对地铁有要求的刚需买家。
江浦镇板块在售的楼盘主要有时代幸汇、珠光御景山水城、珠光山水诚品等。其中珠光御景山水城和珠光山水诚品临近东风站，时代幸会临近从化客运站，不过都有点距离，需要接驳。
珠光御景山水城主打90-104㎡N+1精装三至四房，均价16500元/㎡；珠光山水诚品在售约94-142㎡三至四房，单价约13800元/㎡起，带精装修交付。时代幸汇价格较高，在售41㎡-98㎡一至三房洋房单位，带装修价格1.8万-2万元/㎡。
▲地铁14号线快慢线
派潭板块PK温泉镇板块
价格：11000-15000元/平
这两个板块都是主打旅游度假资源的板块，但由于距离广州市区较远，近期也没有比较亮眼的重点规划，因此，更适合手有闲钱的投资型买家。
派潭板块在增城北端，主打4A级白水寨风景区等旅游资源，位置偏远、日常配套缺乏、没有快速交通轨道规划，所以，买买君建议，可以先亲身感受一下景区、住宿、服务等，如果真的很爱，有闲钱，就可以出手啦。
目前板块内在售的项目不多，置业门槛最低的是碧桂园金叶子(商用性质)，小面积产品主打约37-68㎡平层单位和约39-48㎡复式单位，其中平层单位首付6万起，总价50万-110万/套，均价13000-15000元/㎡；复式单位总价65万-86万/套，均价15000-17000元/㎡，此外还有别墅单位，均价要3万元/平！还有万科桃源里主推69-93㎡全南向两至三房，均价11000元/㎡，总价77万起。
▲增城白水寨
说到旅游资源，还是从化的“温泉”品牌打得响，知名度也更高，政府也有意以此作为从化的“名片”，因此，买买君觉得如果投资，还是偏向从化的温泉镇的产品。
早在数年前，从化就提出要建设“温泉新城”，与温泉镇、流溪温泉旅游度假区共同打造“温泉金三角”，朝着“世界温泉之都”的目标发展。在温泉镇板块中，住宅小洋房、度假公寓、高端别墅等产品琳琅满目，投资价值较高。
板块内在售的楼盘包括御泉湾、珠光山水御苑、保利桃花源等，以大户型、别墅类产品为主，由于单价较低，因此总价也不高，部分项目也有小户型，总价真的低得吸引。御泉湾在售127-163㎡三四房，毛坯均价12500元/㎡，社区内部就拥有氡温泉资源；珠光山水御苑在售75㎡两房、102㎡三房、171㎡四房，均价约12500元/㎡；保利桃花源目前在售产品为建面98-200㎡叠墅产品，均价15000元/平，项目还有37平和73平的小户型洋房，均价约12500元/㎡，总价约48万元/套起。
▲从化温泉
买买君总结
最后，买买君来总结一下，上述新盘可以说是广州最后的“1字头”洼地盘了，如果看准了，还是抓紧时间上车吧。
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