房价便过地价！主城区地铁盘狠降1万/平，广州刚需来吗？

上期，小易发布了一篇《广州人，已经不再去佛山买房了？答对了一半......》文章，探讨广州人置业佛山的观念转变。当佛山房价滞涨，投资属性褪去，广州人正在从佛山撤退。

如今，楼市持续低迷，佛山新一轮降价潮再度来袭，主城区跌出性价比，广州刚需会被低价吸引，重返佛山吗？

楼市尚未触底，佛山成交跌回解限前

今年6月，佛山大面积解除限购区域，短时间刺激了一波潜在需求，当月成交创年内新高度，接近去年同期水平，降幅大规模收窄。

彼时，正值年中冲刺，整体行情有回暖趋势，甚至郁亮也公开为楼市发声，认为房地产市场短期已触底。

然而，突如其来的停贷风波，击碎了行业脆弱的信心，楼市复苏行情再度中断。

最近的佛山楼市有多惨淡？

据本站房产数据中心统计，上周（8月8日-8月14日）佛山新房仅成交995套，网签总面积约11.3万方，环比再降21%，连续两周持续下跌。

从全年行情来看，上周新房网签数据，创下三个月来新低，重回解限前的低迷行情。

关键是，一手成交再次被二手反超，意味着烂尾楼、停贷潮对新房打击甚大，购房者更倾向于风险小的二手市场。

原以为下半年缓慢复苏后，开发商不用再割肉，谁曾想涨价的海报都发了，却不得不向现实低头。

随着7月房地产多项数据出炉，二三线楼市疲软态势显露无疑，而国家统计局新闻发言人付凌晖也表示，房地产市场整体仍处于筑底阶段。

迫于销售压力，以及暴雷房企破釜沉舟的求生欲，佛山主城区降价潮还在持续蔓延，甚至出现了“房价低于地价”的奇景。

地铁盘领跌，降幅最高接近1万/平

如今的佛山楼市，依旧还在底部徘徊，房价持续探低，即使是主城区地铁盘也不例外。

禅城朝安地铁口的星河云颂府，去年开盘时卖到了3万+，如今推出一口价工抵房特价房源，最低2.2万/㎡起，还是十几楼的靓楼层。

从去年下半年至今，该盘价格一直下探，去年10月单价29XXX元/㎡起；今年3月最低25XXX元/㎡起；4月又推出22XXX元/㎡起特价房。从开盘到现在，星河云颂府降幅接近1万/平。

如果不介意项目体量小和教育问题，这个价格确实非常笋，距离一个地铁站的越秀星汇云锦，三房放盘价普遍在2.3万/平以上；距离三个地铁站就是千灯湖，房价已超4万+。

还有双地铁交汇的龙光玖誉台，7月底曾推出过21XXX元/平特价房，从销售发出的房源表来看，楼层都不差，介于5-15楼之间，没有天地层。

要知道，该项目位于禅城城南板块，属于限购解除的石湾镇街，距2号线和3号线交汇的湾华站约1公里，去年最高峰售价在2.8万/㎡左右。

如今，全南向114方四房，总价只要260万，去年三房预算，今年可以直接升级四房了。

其实，个别房企降价抢跑，并没有激发购房热情，反而加剧了客户观望的心态。

2号线石湾站的复地公园和光，从2.2万开盘价，直接掉到毛坯价1.3万起，后因降幅太大（超过备案价10%）而被叫停，如今精装在售1.6万/平起。

该盘大幅降价，把周边竞品也拖下水，季华正荣府1.6万起、弘阳德商昕悦府1.4万起，大华紫樾府尚未开盘，吹风价从2万左右降至1.7万起。

暴雷房企为了求生，也顾不得市场的整体稳定，疯狂以低价换回款。

位于陈村的世茂国风滨江，上周推出10套特价房，最低1.65万起，血降6000元/平，房价重回2017年之前。

只不过，佛山世茂有停工和烂尾的“前科”，恐怕只有胆壮的才敢下手。

*世茂国风滨江复工（来源：本站房产）

基于客户对楼盘安全性的担忧，世茂国风滨江拉来央企坐阵，中国人民保险集团占股超30%，背后大BOSS惊现财政部的身影。

毕竟是主城区楼盘，烂尾后不仅业主收不到楼，对地方和行业的负面影响也是不可估量的。

从目前来看，主城区有配套和交通优势，房产的价值属性没变，即使不得已降价，也是掷地有声，在宣传和销售上获得更多关注。

最惨的是郊区盘，降价都没有水花，只能靠本地客消化。

房价低于地价，地王悲情一幕

在这轮降价潮中，地王成了大冤种，不少项目甚至出现“房价低于地价”的悲情一幕。

同样是上周，陈村华润置地顺德润府突然炸出20XXX元/平特价房，比3月开盘时的24XXX元/平还要低，甚至低于拿地价22330元/平。

当初拿地王有多威风，如今降价就有多心酸。

还有西樵地王国瑞华庭，2017年拿地价9346元/平，如今现楼一口价低至86XX元/平。四舍五入，等于西樵房价十年没涨过。

2017年高峰期背下的债，何时才能还完？当初如果把拿地款存银行，也不至于亏这么多。

当年的大冤种，还有容桂的雅居乐万象郡，也是2017年拿地，楼面价1.1万/平，房价仅9字头。

从这个角度看，房企的雷早就埋在了五年前，如今才尝到激进扩张的代价。

精装变毛坯，临广盘收起“屠刀”

有人说，现在的行情越来越看不懂，有盘降价，也有豪宅价格屡创新高。

事实上，此轮楼市调整，只是价值洗牌，不同城市、不同板块，甚至不同产品之间，差距越来越明显。

过去一年，陈村地铁盘带头抢跑，区域房价疯狂内卷，并殃及北滘、伦教等临广“下游”板块。

自从临广解限后，地铁盘销量提升，解决了短期的回款压力，整体价格又有上调的趋势。

以新城盛悦之光和新希望悦珑湾为例，两盘临近广州7号线陈村站，三站到广州南，原本精装价已下探到1.9-2.1万/平，如今毛坯2.1-2.4万/平，等于变相升价。

*新希望悦珑湾（来源：本站房产）

降价必然会吞噬房企利润，不降又无法生存，不排除越来越多开发商卖毛坯。鉴于最近两年精装房质量堪忧，购房者也不会排斥毛坯房。

三季度已过半，楼市仍然没有实质回暖信号，反而在不断触底，降价也只会令市场陷入恶性循环，加剧观望心态。

房地产行业规模大、牵涉面广，稳经济更要先稳楼市，预计宽松政策陆续有来。本周MLF大幅下调后，关乎房贷的5年期LPR，大概率也会降。

回到开头的问题，如果佛山房价跌出了性价比，广州人还会再入手吗？

毕竟广佛两地市中心，相距仅20公里，不管是地铁还是自驾车，通勤优势不可忽略。