88亿！广州地铁再夺2宗TOD地块，未来房价或破4万

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12月19日，广州共成交2宗场站综合体用地，分别为水西停车场地块和镇龙车辆段地块，总用地面积约32.9万平方米，建筑面积约73.3万平方米，成交总价87.69亿元，竞得人均为广州地铁集团有限公司，须自持不低于33,100平方米建筑面积的住宅用于租赁住房。

水西停车场地块位于黄埔区水西路西侧、北二环高速和广惠高速交汇处西南侧，距广汕公路、地铁21号线水西地铁站较近；周边有科城山庄、保利香雪山、萝岗和苑等居住小区；附近有创业公园、萝岗敏捷广场、广州市第二中学、中山大学附属第三医院、地铁站等公共服务设施。

镇龙车辆段地块位于黄埔区镇龙镇和增城区中新镇交界处，南有324国道（广汕公路）、西有九龙大道、紧邻地铁21号线镇龙地铁站，距广河高速较近；周边有侨健溪谷、恒大山水城等居住小区；附近有广东外语外贸大学附设增城实验学校、中新中学、镇龙中学、地铁站等公共服务设施。

上述项目建成后，有利于增加黄埔、增城区住房供应；项目配建小学、幼儿园用地，有利于缓解黄埔及增城区内适龄儿童的入学压力；项目配建租赁住房，为本市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工以及外来务工人员提供住房保障。

上述两宗地块于上个月19日挂出，是广州今年首批地铁车辆段/停车场地块，以下为中原研究发展部对地块条件的分析：

水西停车场地块基本信息

该地块占地面积为8.7万㎡，建筑面积22.4万㎡。

地块需自持1万㎡计容面积作为租赁住房，目前地块起拍总价为35.8亿，扣除自持部分后，楼面价17815元/㎡。

周边楼价分析

水西停车场地块周边楼市成熟度高，优质一手、次新房大盘林立。

距离地块较近的一手项目为科城山庄、保利罗兰国际，均价4万/㎡；此外，去年11月出让的萝岗车辆段地块转化项目“品秀星樾”也已经面市。

二手方面，地块5公里范围内有新福港鼎峰、万科东荟城等项目，价格在3.4-4.2万/㎡之间；值得一提的是，由于近期科学城-香雪板块全新一手项目集中入市，全新盘售价间接带动二手次新房单位价格上调；随着产业、规划利好落实，该板块二手房业主叫价心态相对强势。

本次挂牌水西停车场地块虽然以底价成交，但计算自持、配建成本，未来产品盈利售价将处于4万/㎡或以上水平，科学城-香雪板块价值前景乐观。

二十一号线镇龙车辆段地块基本信息

该地块占地面积24.2万㎡，总计容建面达50.9万㎡，起拍价51.9亿。

地块需要自持2.3万㎡计容的租赁住房，扣除自持部分后，楼面价为11325元/㎡。

本次挂牌的两宗地均由广州地铁集团以底价拍下，再与合作企业进行开发的可能性高。

除自持部分外，该地块需对幼儿园、小学进行无偿配建。

周边楼价分析

镇龙车辆段周边有多个成熟楼市板块，其中包括知识城、中新镇以及朱村。

目前知识城一手项目价格集中在2.3-2.5万/㎡之间。增城中新镇项目2.3万/㎡，朱村板块凤岗地铁站周边项目2万/㎡起。

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