黄舒卫：连续升息 浇熄房市资金行情！

（瑞普莱坊市场研究部总监黄舒卫。图／本人提供）

央行今（22）日下午召开理监事会议宣布升息半码，重贴现率调升至1.625％，重返最近七年新高水准，实质负报酬的压力似乎愈来愈逼近；对此，瑞普莱坊市场研究部总监黄舒卫今（22）日表示，央行连续升息，将浇熄房市的资金行情！

黄舒卫表示，美国联邦准备理事会（Fed）于台湾时间22日凌晨无意外宣布连三度调高利率3码，但过去所谓利空出尽，当日全球股市反弹的戏码，这次改为全面收黑，预示市场对未来升息、经济衰退的疑虑。今央行Q3理监事会后决议升息半码、升准一码，但不再加码房市信用管制。

黄舒卫表示，考量利差扩大所引发的资金外流以及通膨压力不减，但又有全球经济衰退疑虑、内需市场制肘，再加上房市从第二季开始，原本的贷款调控，再加上疫情、通膨、打炒房政策等干扰未解，买气趋淡，为避免过度干预造成市场风险，央行决策方向其实很单纯。

黄舒卫表示，反观台湾4月的消费者物价指数年增率为3.39％，是101年8月以来新高，生产者物价指数年增率高达14％，更重要的是进口物价指数以美元计价年增率15.73％，但以台币计价则跳升到17.00％，为1980年以来42年新高，显见通膨持续增压以及弱势台币引发的输入性通膨阴影。而且Fed在5月已经升过两码，台湾没有落队的空间，再加上7月、9月的利率走向转鹰，都不得不让台湾央行被动进行防御性升息。然而考量国内疫情对经济成长的冲击，因此央行第二季升息幅度落在半码。

黄舒卫分析，央行作为全国资金调节的主管机关，从数据管理的角度来看，降低资金潮水位以及减缓热钱涌入房市的速度，已经达标。因此继续升息、升准，但不加码房市信用管制内容。

黄舒卫解释，代表资金动能的M1B在疫情爆炸的2020年第二季年增率站上双位数之后，不但带动股市挑战一万八千点，也同步炒热房市买气。但今年第一季进入升息循环后，M1B年增率已经在四月回落到个位数，7月的6.67％已为41个月以来新低，即便资金存量仍多，但活水已转为涓涓细流，资金动能熄火。

黄舒卫分析，央行限缩资金行情，更有后座力渐强的趋势，出现五衰现象。首先，土地融资余额年增率已经从去年第一季将近20％的年增率，降到今年7月的12.2％波段新低。

第二，建筑融资从去年年中的17％，降到今年7月的12.53％。

房产销售金额方面，上半年为8,774亿、年增2.89％。

商用不动产前三季（统计至9/16）交易量993亿元，年减18.7％。

土地前三季（统计至9/16）交易量更为5年新低，年减40.9％。

黄舒卫认为，因应资金成本越来越高，投资人要求的收益率也相对升高，甚至超前部属，以确保未来轮番升息之后，不致出现「负投报」的窘境，因此未来一季、半年将出现以下三大趋势：越买越「难」、议价空间拉大、越买越「南」。