央行意外连五升！黄舒卫：房市难逃量缩格局

黄舒卫表示，央行的天职是维持就业与物价的稳定，参考的现象就是通膨、经济与金融的情势、趋势。以台湾今年2月消费者物价指数CPI维持2.43％，且生产者物价指数PPI降到4.10％，为指数编纂以来新低。

黄舒卫表示，更进一步看以新台币计价的进口物价指数年增率，降到3.07％，相对于2021年年均的10.53％、2022年的16.07％，都已经出现明显收敛。再加上出口总值从去年9月起连续半年呈现负成长，GDP成长动能熄火，国际还有因为货币政策转向引爆的个别银行倒闭的蝴蝶效应，不畏美国联准会升息趋缓，央行这次维持过去一年一贯的升息动作，可谓艺高人胆大。

短期间与利率连动的房贷、土建融有随指标利率浮动的压力，房贷利率破2％、土建融破3％，显示资金潮流出房市的趋势不变，房市没有利空出尽，准备筑底反弹，或建商有松口气的空间。

黄舒卫分析，从供给面来看，即便2月营造工程物价指数年增率回落到4.54％，为2011年以来新低，但疫情以来累积增幅达22％，工料双涨的压力未减。另一方面，限期开工、土建融限贷及持续升息等资金紧缩措施也难走回头路，对中小型建商都是愈来愈严峻的考验。

从需求面来看，商用市场最大咖买方寿险业，现在猎楼的租金投报率地板价被拉到2.845％，短短一年擡升破3成，将再大量过滤掉可评估物件，让投资缩手，如果再加上国际金融及国内经济的诸多不确定性，今年应该会回到自用或市长期置产买方主导的市场，因此量能萎缩之下，很难期待价格再创新高。

而住宅市场更因为平均地权条例子法即将上路，容或出现部分防错杀条款，但已难挽回大局，资金回防到流动性大的金融市场，或低价、高投报的海外不动产市场的比例会持续扩大。

相对来说，如果期待央行松绑限贷措施，恐怕还须同时满足房价走跌、建商出现倒闭潮、爆发全球系统性金融风险中的两项，才有机会。

329档期在即，即便市场近期有看似跌无可跌的死猫跳现象，但仅止于观望已久的自住刚需买盘。国内住宅市场在需求不振、新屋供给爆量的格局下，难逃量缩价修的调整。