黄舒卫／房市热、政府管　我该进场买房还是再等等？

▲传统民俗月的交易量不但逆势成长，928档期甚至出现预售推案量创新高。（图／记者林裕丰摄）

文／瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监黄舒卫庚子年已经走到尾声，从全球疫情、政经发展，无一不让人惊叹连连。 329档期房市静到连根针掉到地上都听得见，但传统民俗月的交易量不但逆势成长，928档期甚至出现预售推案量创新高，重演彻夜排队等开案的特殊景象。

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庚子年已经走到尾声，从全球疫情、政经发展，无一不让人惊叹连连。 329档期房市静到连根针掉到地上都听得见，但传统民俗月的交易量不但逆势成长，928档期更出现预售推案量创新高，重演彻夜排队等开案的特殊景象，而11月六都交易量甚至年增25%，一扫政府前波打房、今年疫情笼罩的阴影。

虽然主管机关对于市场是否过热不愿直接评论，但从央行、金管会、国发会、内政部、消保官的声明、动作频出，甚至在九月二日慎重地推出「健全房地产市场方案」的打炒房九大措施，包含：加强查核不动产交易所得、预售屋交易、红单炒作、适时采行选择性信用管制、控管银行授信风险、强化不动产业务风险管理与金融检查等，显示过热、打房的主观情绪激辩最后还是回归理性客观的风险管理手段。山雨欲来风满楼，此刻有声胜无声，恐怕是业界与政府的共同心声。

然而，一旦步入最严峻的情境，即政府重启新一波管制措施，对市场是否形成冲击？观望已久，既期待又怕受伤害的潜在买方又应该如何盘算，是该趁浪而起还是静待风平浪息？需要精准、明快的专业判断。

回顾2010年开始的一连串房市管制，从特定地区第二屋选择性信用管制、豪宅限贷令、奢侈税、实价登录、豪宅税、囤房税、高价不动产交易核实课税，到2016年堪称终结者的房地合一税，林林总总的改革、限缩，针对的对象都是锁定在短期投资客、多屋族、豪宅，而此回的九大措施更是针对逃漏税、资讯透明、放款风险等制度面着手，对于一般自住客来说，只会感受到市场水温变化，并没有腥风血雨的波澜，尤甚者，当市场从卖方市场平衡、逆转为买方市场时，买方享有更大的谈判议价筹码，绝对是利多，自住需求买方不需过度反应。

从动机论到结果论，政府的房市管制一直以来对自住客的态度都是既疼惜又呵护。现阶段放话、打针，告诉你政府开始打房，会误伤自住客的，恐怕是利用资讯不对称所制造的危言耸听的阴谋论，不要忘了买卖双方的利益往往是相对的，投资客、自住客更会在关键时刻出现利益分歧。

但是，如果政府措施对自住买方仍开绿灯，大胆进场就能保证获利无虞？就像年中有人鼓励首购族把握最好的进场时机，却又预言三年后价格预售屋价格可能不如预期，貌似矛盾冲突，令人一头雾水，但实则合情合理。

首先，限贷、加税、实价登录，虽然是打房老三套，但翻新之后，仍然威力十足，后座力不容小觑。因为不管是成屋或是红单、换约，投资客就是要转手套利，解铃还须系铃人，这波资金狂潮激起的投资热潮，还是要从资金面来约束。现在如果严管贷款条件，等于压缩他们的杠杆操作空间、削减潜在买方数量，在负担增加、去化困难的压力下，价格狂涨的现象会趋缓，预期心态也会回归基本面，海水退去就知道谁没穿裤子游泳。

其次，产品过度集中的风险。虽然目前建商愿意提供预售屋极低的利率、极高的贷款成数，吸引自备款不足的自住客、想玩高杠杆的投资客，大举入场，一旦销况转淡，卖压激增，多杀多之下，就会重现之前新屋价比老屋低的价格倒挂现象，超额供给、超涨的新屋价格不修正也难。本来把自己视为收割的镰刀，最后反而变成待宰的韭菜。

第三，台湾浅碟的市场，受外部环境的影响大。虽然投资市场贪婪，道琼首度登上三万点大关，无限量化宽松、负利率依旧是吹大资产泡沫的主因，数位转型、产业创新的甜头，持续编织玫瑰色的美梦，但不能掩饰的是全球疫情控制仍存在极大不确定性，尤其美中台三边关系在美国大选之后，台商回流、供应链重组的双引擎会不会降速，或是强势台币在后疫情时代加强海外布局，以致缺乏源源不绝的内需实质利多支撑房市荣景？建议买方不宜过度乐观。

▲限贷、加税、实价登录，威力十足，后座力不容小觑。（图／记者林裕丰摄）

最后，公开资讯的判读过于破碎化，用落后指标决策，难免受伤。一般市场研究都以交易的价、量为主，但实价登录的价格是既成的事实，如果再加上登录、公开的作业时间，其实已是落后指标。另一方面，量先价行，有人主张用成交量能判定市场走势吧？可惜的是，目前的资讯工具不能有效呈现当前市场最热的预售屋市况。因为地政机关统计的建物所有权买卖移转栋数只限于公布当期的成屋交易量，无法涵盖预售屋这种债权契约，甚至还有之前预售、现在交屋才灌进资料，造成递延反应市况的现象。如果只以目前的公开数据判断市场表现或预测趋势，极度容易误判，而居于资讯末端的消费者有很大的机率因为误信假性讯号，成为最后一只白老鼠。

资金行情、成本因素、产业投资、城乡建设、轨道经济，以及都更、危老等产业升级的条件，都带动这波房市反弹，预期这些结构性的因素在未来三年内都不容易翻转，因此房价坚挺向上无虞。然而，房价不可能只涨不跌，也不要以为永远都是大涨小跌，人口不增、所得原地踏步的慢性病问题，会随预售风潮转为逐渐转为成屋之后，让区域、个案出现存亡的残酷考验，个别表现的落差会更被突显。自用买方此刻当然可以积极进场，但仍需盱衡区域建设、供需、负担能力，单纯以需求为选屋核心，不要过度期待房产增值，盲目追价、超限投资，错把债务当成资产。

►黄舒卫小档案

学历政治大学地政系硕士

经历国泰世华银行、联邦银行不动产管理部、信托部东亚建筑经理公司市场分析师永庆房产集团研展中心经理

现职瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监