黄舒卫／房市管制出现破口　当心大债时代即将到来

▲在信用管制、税改都持续加码的状态下，台面上唯一可供检讨的利多点火措施「新青安」就成了政府失灵的破口，资料照 。（图／记者陈筱惠摄）

文／高力国际业主代表服务部董事黄舒卫

央行第二季理监事会议决议调升银行存准率1码，同时针对特定地区第二屋以上的购买行为进一步限贷，在不影响首购、换屋的前提下，温和收回市场可贷资金，然而舆论焦点多寄望政府对于热过头的房市有所表态、作为。

因此在信用管制、税改都持续加码的状态下，台面上唯一可供检讨的利多点火措施「新青安」就成了政府失灵的破口。

2022年升息趋势累计升息3.5码，房价、利率、房租三高的通膨后座力，排挤了实质所得、消费力。眼看存自备款的速度越来越慢，而追赶的距离越拉越长，如何协助首购族尽早且无痛进场，遂诱发了高利息补贴政策，成就去年新青安政策掷地有声，乃至各组候选人各自加码宣扬的背景。

▲「新青安」审查新制。（图／行政院提供）

平心而论，逐步取消旧青年安心成家购屋专案的申贷年龄上限、排富等条款，而新青安更因应高房价、高涨幅、家庭结构变化的市场现实，解除直系尊亲属资产限制等条件，希望扩大适用的对象，立意良善。

资产投资的诱因固然有产业景气、资金行情作为靠山，但被新青安的低利、长宽限、还款时间久、高额度的融资贷款的新架构所驱动的原理，借用静态的会计恒等式的概念就很容易解释明白。

「资产-负债=业主权益」，如果买方购屋之后，等于锁定负债总额，只要资产价值随着市场波动，相对来说，业主权益也同步增加。

进一步分析，如果开大杠杆，缩小一开始出资的自备款，则等于冲高资产增值的乘数效果。内卷想法则是贪恋宽限期的利息负担远低于租金水准，因此先争取摆脱房东躺平就赚烂的被剥削宿命、再赚晋升资产阶级安定感、宽限期后则稳赚价差的计划通，终至社会上弥漫一片鼓吹用尽一切融资工具、一切关系手段赶进场的FOMO现象。

拉回融资放款的实况，根据央行统计新青安上路后，先不说人头户、购屋收租等种种偏离政策初衷的乱象，无巧不巧，潘朵拉的盒子仿佛被打开，消费贷款市场发生两项明显转折。

首先，购置住宅的贷款余额回温、反弹、冲高。从2021年6月第三波信用管制之后高点反转，从10.4%降至2023年5月4.5%筑底，7月开始反弹，每月以5个百分点以上增幅跳升，今年4月年增9.1%，逐渐会升到2年前水准。去年12月的单月增加1055亿改写历史新高，总余额也正式破10兆的规模。

其次，除了修缮贷款持续衰退之外，各类消费贷款飙向新高。其中，其他消费贷款余额从去年9月的2.0%年增率低点，逐月翻扬，今年4月已达4.1%；信用卡循环利息余额也从去年12月的0.7%年增率，增至今年4月的5.5%，为2006年1月、18年以来新高。

▲黄舒卫表示银行落实授信5P的管理，恐对抵押品价、量、质的要求更保守，后市实在不容过度乐观 。（图／业者提供）

投资大师霍华．马克斯曾说，在泡沫的后期，投资人害怕错失获利的心态大于害怕亏钱的心态。

房市的市场失灵以及政府失灵，其深层意义就是加速消费者抢着使用新青安、低首付等各类优付，甚至信贷途径进场，大债时代已到来临。如果「债」的使用没有道德包袱，则唯一救赎就是靠流动性来解套。

但未来市场能否持续消化上个世纪以来最大的持续涌现交屋潮，再看全台从南到北，无论一线品牌或是在地建商都迁就购买力、融资成数天花板的产品走偏锋，去化、接盘的意愿，银行落实授信5P的管理，恐对抵押品价、量、质的要求更保守，后市实在不容过度乐观。

►黄舒卫小档案

学历：政治大学地政系硕士

经历：国泰世华银行、联邦银行不动产管理部、信托部、东亚建筑经理公司市场分析师、永庆房产集团研展中心经理、瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监

现职：高力国际业主代表服务部董事