黄舒卫／看懂打炒房综合拳 准备迎接大买方时代
资金浮泛，房市乱象，春风吹又生，终至政府重启房市管制措施。继去年12月7日央行无预警宣布隔日起，实施5年来逐渐松绑的限贷令，实价登录2.0也在同月30日，由立法院三读通过地政三法修正案。
持平而论，央行新限贷令直击炒地、囤房建商，也收束了炒房公司、投资客的气焰，虽然不能满足部分人士压抑房价的热望，但至少加速投机、炒作、住宅商品化的行为，冷却、退场，还市场一片宁静。
内政部除了全面开通成屋从实价登录以来的每笔交易资讯之外，也对预售屋成交登录给予更透明、即时的揭露责任，等于扶正过去严重倾斜一边的交易翘翘板，政府、公开资讯给你靠，市场不再是仲介、建商、代销说了算。
但是，政府开始打炒房，除了交易量会排除投机浮额之外，刚性需求是否会观望、保守，进一步重演供过于求、多杀多、跌价的循环？2021的台湾房市还能维持强旺的资金行情荣景，还是提早偃旗息鼓、鸣金收兵？屋主、买方、投资人又该如何理解房市走势，在重重迷雾里走出一条生路？
▲实价登录2.0由立法院三读通过地政三法修正案。（图／翻摄实价登录）
先说结论。房市有全球低利、刚性需求稳盘、土地市场点火的三大支撑，短期虽然个案遭逢调整的挑战，但整体欲小不易。
因为超低利率、宽贷的超友善购屋条件到2023年都不会有太大变化，而通膨危机隐隐作动，资金回流、产业投资、城乡建设、轨道经济的刚性需求又强，再加上2016年房市谷底以来，全台土地交易从750、1241、1917、3120、3307亿元，逐年爆发，建照核发量在这两年也再创1997年以来的纪录，建商推案动能很强，只有卖不掉的价格，没有不想卖的理由。期待房市坐上溜滑梯，恐怕很不务实。
综观这回打炒房综合拳，未来甚至还有房地合一税、囤房税、私法人限购住宅等一连串剧本，种种防堵投资、炒作的措施是奠基在一个风险以及一个机会上。然而祸福常相依，你需要看清。
首先，即便台湾2020年的防疫、经济表现不俗，但走出台湾，外面大风大浪不断，疫情反复、病毒变异，全球经济前景仍面临诸多风险，复苏之日，遥不可期，要再回到从前，更不知还要走多远。国内虽不致百业待举，但部分产业严重受创，载浮载沉，在生死线边挣扎。
毕竟银弹打不退病毒，货源、资金断炼，以及原物料价格飙涨的恶梦，挥之不去。因此政府除非被逼急了，否则绝不轻易出手管制，而一旦要动手执行，则约束的绝对不是产业生计、民众权益、市场生机，消费者不须过度解读。
另一面，无上限的量化宽松、前所未有的扩张性财政措施、一波波的纾困方案，但令人忧心的是，资金不往实体投资生根，尽朝快进快出的金融投资市场涌入，间接堆高资产价格惊惊涨。低廉的资金成本让价格与生产面出现K型背离，越吹越大的泡沫脆弱性，让政府管制措施转为机敏。
所以，举凡扭曲资源、破坏秩序、损害民众权益的炒作行为，政府出手一定快、狠、准，必禁绝之而后快，才能善用产业、资金趋势，巩固台湾优势。
政府在抗疫的艰困阶段，引导产业脱困、摆脱竞争限制，并防堵资产泡沫风险所可能发生的多面作战险境，总不能出现前方吃紧、后方紧吃的扭曲现象。以目前端出的政策来看，确实可节制资金进场炒作，也有诚意解决长期以来因资讯不对称，形成社会福利无谓损失课题，即使仍有未尽之处，但为以后的制度改进，提供更多的可能性，绝对值得鼓励。
对自住买方来说，更是难得迎来一个从所未有的有利新时代。2020或许是最黑暗的一年，但最终也带来2021年的无限曙光。
►黄舒卫小档案学历 政治大学地政系硕士经历 国泰世华银行、联邦银行不动产管理部、信托部 东亚建筑经理公司市场分析师 永庆房产集团研展中心经理现职 瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监