黄舒卫／疫情、打炒房、通膨三层风暴夹击 建商最大风险浮现
一向自诩为防疫模范生的台湾，没想到在全球拚疫苗、抢复苏、等解封的同时，竟然爆出确诊人数三级跳、全台大蔓延的现象，即便没有正式封城，但对于学校、企业、社区、人员的牵制，以及自发性的各类活动约束，都让内需经济全面性降温。
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居住虽是民生刚需，但不动产的金额高、个案差异大，买卖行为势必谨慎，所需的交易资讯确认也特别繁琐，因此活动一被限缩，占交易量7、8成的自用需求肯定直线降到冰点。即便投资、置产买盘想危机入市，但毕竟要钱不要命的人不多。
因此从现实的市场环境来看，有疫情肆虐、打炒房、通膨，由内到外的三层风暴夹袭，压力极大。
先说疫情的冲击，以成屋市场为例，5月上旬就有许多社区、大楼开始婉拒房仲、看屋访客，买房不比买股，没有实体活动量就没有交易量，再加上前景不明、投资意愿观望，恐怕只剩零星，如：公寓、土地、透天厝等产品才有机会成交。
进一步分析，再加上完税、移转、贷款的必要作业时间，短则两周，长则一个半月，也等于直接宣告想在7月两个2.0上路前适用旧制的「节税黄金卖屋潮」，已经提早告终。
最悲观的情境是假设演变到四级警戒，连行政手续都停摆，恐怕敲锣打鼓、想降价求售都不容易。种疫苗、等解封，连最有效率的以色列也要花上一整季的时间。若停顿了一季的交易，则今年破2016年的24.5万栋的历史超低纪录也不无可能。以交易量维生的经纪业及相关服务，日头赤炎炎，将面临生计及安全的矛盾与挑战。
而预售屋更是仰赖募集外来客、陌生客进场撑盘的次市场，因此更早在5月初疫情拉警报时，便当机立断停办一切实体行销活动，5月中则直接暂缓广告投放，整个市场就像进入低耗电模式。有一搭没一搭的运作，即便开店也难开张。
但除了有交易量萎缩的人员危机之外，开发商还有2层挑战。
一则是7月2个2.0上路，已让部分买盘缩手，如果实体经济更趋险峻，则退户等各类交易纠纷倍出，形成销售的逆流。而且即便停班停课，但债务、贷款还在追，遇上口袋不够深的建商、投资客或是高贷、收入不稳定的买方，逾放风险就会升高，金融机构恐怕也难逃坏帐的风暴。
5月之前就遇上土地、建材、人工等三项成本节节高涨是最外层、最失控的通膨趋势，尤其拜登动辄1、2兆的基建需求一发动，无上限货币宽松的货币乘数或资源稀缺的两面张力一拉扯，则现在建商面临成本增加的挑战将没有回头路。
除了获利大幅被压缩，若还有因疫情折损劳动力的意外，还可能出现无法按时交屋的违约风险，压力确实比山大。部分区域、业者、产品如果韧性不足，则难逃市场信心、营运管理或实体经济的三方动摇，将产生汰弱留强的现象。
根据莱坊全球房价指数统计，疫情垄罩的过去一年，全球56个主要国家的房价平均涨幅为5.6%，只有6个国家跌价，即使吊车尾的印度也只跌3.6%，表示房产易涨难跌的特性。
短期利率、股市的消息面多，但对房市立即的影响不大。建议业者、消费者不要过度操心、急于成交，唯有认清现实，配合防疫，确保最低损失、健康平安，房市、经济早日回到常轨才是长远发展的硬道理。
►黄舒卫小档案
经历：国泰世华银行、联邦银行不动产管理部、信托部东亚建筑经理公司市场分析师，永庆房产集团研展中心经理
现职：瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监
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